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解决物业纠纷的高招儿
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1999年3月18日  发布者:szwsm    浏览选项:    本文已被浏览 15516 次
2001-08-27 08:06:14  来源:新华网  


  某物业公司经理赵先生:对于欠费物业公司报以“苦恼人的笑”,相信不少业主同仁都有这样的苦恼:即使服务质量再好的小区,物业费收缴率也只不过70%、80%,能达到90%已相当不易,指望100%?应该说有点妄想。

  我承认,业主确实有业主的苦恼,可业主可以拿欠费、炒鱿鱼治物业,物业却没有什么好法子治业主。停水停电?出不了一天,就会搞得全城沸沸扬扬;去法院告,对付个别欠费行,普遍欠费情况下搞僵了关系,以后还怎么相处?

  听说在国外对于欠费,业主委员会有强制执行权,可以将其请出小区;可在我们几乎每个小区,却是一种难治之病。

  欠了费,你的服务却不能有太大下滑,如果这样的话,业主更有理由亮出炒鱿鱼的牌;可是物业公司的管理成本和利润毕竟主要来自物业费,普遍欠费怎么能不影响我们的服务质量呢?

  业主卞先生:别无他法,不得不欠

  欠费原因有两种:

  一种是故意的,这与业主自身素质有关,这里暂不加评论;

  另一种是不得已的,我认为现在业主欠费多属于这种情况。

  房屋质量有问题,最初承诺的配套没有了,多次交涉开发商置之不理,即使业主投诉或诉讼,也要经过漫长过程,一时间很难有结果;物业公司与开发商即使不是一家,也会有着千丝万缕的联系,不拿欠费当筹码给开发商施之压力,业主又能有好办法?

  还有一种情况也相当普遍。就是业主对物业公司的服务特别不满,认为他们的服务与物业费不等值;而物业公司又不拿业主的话当回事,业主们只能采取欠费方式表示不满。

  南城某小区业主禾萧:淘汰不合格管家能让市场和业主双赢

  在市场经济环境下,消费者有选择的权力。物业管理作为业主购买的一种服务,付费义不容辞。但问题在于,业主如何行使选择权。现在的物业公司良莠不齐,最可怕的是遇到一些非专业的物业公司,经营低效,管理无序,不花精力考虑如何提高运营效率,降低成本,而让业主承担由此导致的名不符实的相对高的物业费。这对于不得不被动接受的业主来说,实在不公平。换句话说,收费多少,服务如何,客户都要被迫接受,而没有半点选择权力,这完全不符合消费者权益保护法。垄断服务我可以不买,但对业主像水和空气一样一辈子也离不开的的物业服务,不应仅仅由物业公司说了算。

  至于有些业主采用拒绝交物业费的方法,只不过是现在业主表达不满的一种方式。我相信,若业主清楚如何行使选择更好的物业公司的权力,业主会采取其它方法解决矛盾。物业服务不同于一般消费,业主必须享用一生。业主强烈呼吁国家有关部门在制订收费标准时,切实考虑业主的负担,对物业公司的赢利性进行严格监控;还要宏观指导各自为政的物业公司共享资源,以降低居民负担。即便是物业公司定期公布物业管理细帐,也不能作为收取高额物业费的依据,道理很简单,物业公司由于不专业化管理导致的高成本,凭什么必须由业主承担?

  我们的法规应能做到促使专业的物业公司进一步发展壮大,从而让业主享受规模经营带来的更好的性能/价格比服务;另一方面,那些非专业的,不讲究提高自身品质的物业管理公司被市场逐渐淘汰,这样才能做到物业公司和业主双赢。

  业主孙女士:欠费的人占的是大家的便宜

  我特别理解一些业主不得已用欠费治物业公司的作法,没辙呀!可不知大家想过这样一个道理吗?小区管理成本来源的主体是物业费,如果有人交,有人不交,就会出现一种不公平——在小区管理中,交钱的人一定会为不交钱的人背负管理成本,这实际上侵害的是交钱业主的利益。

  业主庆先生:长期欠费降低的毕竟是物业品质

  有业主朋友可能会说,欠费对付的主要是物业公司,服务水平暂时差一点也没有什么关系,关键得保持一种斗争的士气。可不知他们想过吗?一天水平差没关系,两天水平差也没有关系,但物业斗争多是一个漫长过程,长期的低水平服务影响业主生活是小,降低了整个物业的档次和口碑才是大。我们不是指望物业保值、增值吗?当斗争胜利时,物业却早已贬值,得能偿失吗?

  雅文——业主委员会可能是把双刃剑

  物业公司有上方宝剑,那就是入住前业主不得不签的管理合同、不得不交的费用,否则不给钥匙;业主也有上方宝剑,那就是成立业主委员会,炒掉现任物业公司,但我认为这个方法不妥。

  主要是因为业主委员会成立的方式不可取。目前的业主委员会多是由几个热心业主挑头成立的,那么所谓的业主委员会其实就只能取决于这几位热心人的素质了。他们的素质若是高的话,业主跟着从中获益。他们的素质若是不高的话,什么事都有可能发生。他们或许和物业公司私下达成什么协议,或许一不做二不休赶走现在的物业,找与自己有利益关系的其他公司趁机介入。目前业主委员会的成立机制,不能有效地避免那种“打着全体业主的旗号,干着损害业主利益”的交易。

  毕竟物业是注册公司,接受工商管理的监督,而业主委员会不受任何制约,若是掌握在某些图谋不轨的人手中,会更大程度地损害全体业主的利益。

  虽然成立方式有弊端,但业主委员会依然是可行的,我认为业主委员会与其让热心业主挑头成立,不如在物业的协助下,随机选取那些符合基本条件(一定的年龄范围、无犯罪记录、遵守小区公约、按时缴纳各项费用等)的业主,成立业主委员会,半年一换或是一年一换。由他们来决定小区的各项重大决策,不仅能代表全体业主的利益,对物业公司来说也更为公平透明。所有的事物都是存在于矛盾之中的,但是一个相对公平而又合理的业主委员会的存在,能从根本上缓解业主与物业公司的矛盾。

  房山区良乡业主杨江利:有矛盾看合同

  首先应该明确,物业纠纷是产生在物业管理委托合同的法律纠纷,简单地说,就是在合同范围内,业主支付数量与所享受的服务质量和数量不符时产生的矛盾。在这里,业主及物业管理公司都将在合同中明确服务的质量、数量和付费的标准。在这种前提下,业主不能掌握物业公司违约的明确证据,而单方面履行合同(即付费)是明显的违约行为,是不明智,也是不可取的。

  所以,在纠纷产生之间及纠纷发生时,业主都应对自己及物业公司各自的权利、义务有细致而明确的认识了解。物业管理行业在中国尤其是在内陆城市产生较晚,在套用国外及香港等发达地区同类行业规范基础上,结合饭店管理的现存物业管理方法,在实行中仍存在水土不服的现象。这和城市管理制度不健全、群众及从业人员素质不均衡有直接关系。因而,作为业主,就应该在物业管理的实践和摸索中不断提高物业认识,同时配合物业管理企业完善物业制度及修订物业合同,用法律之剑确保自己的利益。

  针对雅文小区的事件,我认为及时成立业主委员会是正确的选择,业主委员会可以直接涉及物业公司的管理过程,并对其进行指导和监督。同时拒绝交费不可取,这是一个观念上的误区,其实即使矛盾激化,要炒掉这家物业公司,业主缴纳的费用也是可以转移到下一任物业公司的。业主可以通过业主委员会了解物业费收支情况,对违约的物业公司进行制约甚至提出诉讼。再有,如果业主的行为造成矛盾激化,更不利于纠纷解决,在没有了解事实情况之下,轻言炒掉物业公司,只能进一步激化矛盾,更不用谈是不是“上策”的问题了。

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