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物业的维修管理2/2
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2004年3月1日  发布者:studypm    浏览选项:    本文已被浏览 11260 次
第三节 房屋维修质量管理
  一、房屋维修质量管理概述
  房屋维修质量管理是指为保证和提高维修工程质量,贯彻"预防为主",为下道工序负责、为住户负责而进行的一系列管理工作的总和。施工项目的质量管理是一种一次性的动态过程。所谓动态管理过程,指的是维修施工项目管理的对象、内容和重点,都随着工程的进展而变化,而且某一阶段工程质量的好坏,是建立在前一阶段质量管理工作基础之上的。由于施工项目质量管理的一次性,所以要求领导素质高,组织管理严格,操作精心。
  1.房屋维修质量管理的指导思想
  搞好房屋维修质量管理,必须树立正确的指导思想,主要有下列几方面:
  (1)明确对质量的全面认识。质量,除通常指工程(产品)本身的质量外,还包含产品形成与使用过程中各种要素的质量(称要素质量或工序质量)和各方面工作的质量(称工作质量)。房屋维修产品质量离不开工序质量这一基础。工作质量则是工序质量、产品质量及经济效益的保证和基础。所以,要保证和提高房屋维修工程质量,就必须努力提高各方面的工作质量,以工作质量来保证和提高工序质量,从而最终达到保证和提高工程质量的目的。
  (2)树立全面质量管理的基本观点。房屋维修工程质量要体现"一切为用户服务"的观点,这不仅要把施工项目的使用者作为用户,还要把施工中下道工序当作上道工序的用户。全面管理的观点,即依靠所有部门的全体人员,在形成产品的全过程中对全面质量进行的"三全管理",树立预防为主的观点和用数据说话的观点。
  (3)正确处理质量、成本、工期间的关系。要正确处理质量、成本、工期之间对立统一的关系,也就是要正确处理好、快、省之间的对立统一关系。概括地说,就是要在维修项目现有的技术条件下,合理地把好、快、省这几个目标协调起来,做到好中求快,好中求省,以高效率、低成本、高质量的维修工程使用户满意。
  2.房屋维修质量管理的内容
  房屋维修质量管理要做好以下几个方面的工作:
  (1)建立健全质量监督检查机构,配置专职或兼职质检人员,分层管理,层层负责,并相互协调配合。
  (2)质量机构和质检人员必须坚持标准,参与编制工程质量的技术措施,并监督实施,指导执行操作规程。
  (3)坚持贯彻班组自检、互检和交接检查制度,对维修工程的关键部位,一定要经过检查合格、办理签证手续后,才能进行下一道工序施工。
  (4)在施工准备阶段,应熟悉施工条件和施工图纸,了解工程技术要求,这是为提高施工组织设计质量、制定质量管理计划与质量保证措施、提供控制质量的可靠依据。
  (5)在施工过程中,加强中间检查与技术复核工作,特别是对关键部位的检查复核工作。
  (6)搞好施工质量的检查验收,坚持分项工程的检查,做好隐蔽工程的验收及工程质量的评定,不合格的工程不予验收签证。
  (7)加强现场对建筑物配件、成品与半成品的检查验收,检查出厂合格证书或测验报告。
  (8)严格对建筑材料的品种、规格和质量进行检查验收,主要材料应有产品合格证或测试报告。
  (9)若发生工程质量事故,按有关规定及时上报技术管理部门,并查清事故原因,进行研究处理。
  (10)对已交付使用的维修工程要进行质量跟踪,实行质量回访。在保修期内,因施工造成质量问题时,按合同规定负责保修。
  二、维修施工项目的质量保证体系
  1.质量保证体系的概念
  质量保证是物业管理公司向用户保证其维修的工程在规定期限内能正常使用。它体现了企业对工程质量负责到底的精神,把现场施工的质量管理与交工后用户使用质量联系在一起。
  质量保证体系,是企业以保证和提高工程质量为目标,运用系统的概念和方法,把各部门、各环节的质量管理职能组织起来,形成一个有明确任务、职责和权限,相互协调、互相促进的有机整体。
  2.质量保证体系的内容
  维修施工项目的质量保证体系一般由思想工作体系、质量形成过程的控制体系和组织保证体系组成。
  (1)思想工作体系。思想工作体系就是由维修项目负责人带头,责成各部门或班组负责人开展的质量教育活动。首先,对职工进行为用户服务、对用户负责的质量责任教育。在此基础上,再进行全面质量管理知识的教育,树立"质量第一"、"预防为主"的观点,然后进行必要的技术业务培训。
  维修项目质量管理是全员的管理,每个职工都要为保证质量作出贡献。维修质量管理的要求,要扎根在每个职工的思想中,落实在他们的行动上。
  (2)质量控制体系。质量控制,就是质量事故的防患,是维修工程质量工作的重点。维修项目的质量控制要贯穿于维修的全过程。
  ①维修工程设计方案的质量控制。一般地说,维修工程设计过程的质量控制,主要由有关设计单位负责。但是维修企业和维修项目管理人员可以从以下几个方面对设计质量发挥重要作用:
  a.参与设计方案的讨论、审订,进行图纸会审。特别是对于某些有特殊施工工艺要求的工程。
  b.向设计单位提供施工的技术装备、技术水平和质量保证的有关资料,使设计尽量结合施工实际。
  c.做好施工过程中的技术核定,及时修改不符合现场施工实际的设计差错或原设计方案。
  ②维修准备过程的质量控制。修缮施工准备过程,主要包括以下几个方面:
  a.拟定高质量的施工方案和施工组织设计。
  b.按计划严格进行和检查准备工作的质量。对全场性的准备工作、单位工程的准备工作和作业条件的准备工作,都应按有关的准备工作计划周密进行并严格检查其质量,包括进场的施工设备及原材料的复核、检测、试验和鉴定等。
  c.做好技术交底。逐级做好技术交底,使全体施工人员熟悉工程情况、设计意图、技术要求、质量标准和施工方法等。
  ③材料、半成品的质量控制。对材料、半成品的质量控制包括:
  a.严格按质量标准订货、采购、包装和运输。
  b.物资进场要按技术验收标准进行检查和验收。
  c.按规定的条件和要求进行堆存、保管和集中加工。
  d.按进度计划及时地供应现场。对重要的材料或半成品,要把质量管理延伸到供应或生产单位。包括提前质量检查,协助供应单位加强质量管理,进行材料的供应监督等。
  ④施工机械、设备的质量保证。包括正确地选择施工机械设备,做好进场安装后的检查试车,使在用的机械设备经常保持良好状态。
  ⑤施工过程的质量控制。施工过程是工程质量形成的主要过程,其质量控制是维修项目质量管理的中心环节。
  a.加强施工工艺管理。工艺是直接加工和改造劳动对象的技术和方法。工艺控制好了,可以从根本上减少废次品,提高质量的稳定性。为此,必须及时督促操作规程、工艺标准等的认真执行。
  b.施工过程中的工序控制。好的工程质量是由一道道工序在生产中形成的。要从根本上防止不合格品的产生,就必须对每道工序进行质量控制。这是保证质量的基础,也是施工过程质量控制的重点。
  c.施工过程中的中间检查和技术复核。对工程质量有较大影响的部位和环节,要加强中间检查和技术的复核。
  d.做好主要阶段和交工前的质量检查,发现问题及时处理。
  ⑥使用过程的质量控制。房屋维修质量管理的最终目的是满足用户的使用要求。工程的质量,最终要通过使用才能表现出来。使用过程的质量控制,就是把质量管理延伸到工程的使用过程即工程交付使用后,要做好质量回访和保修,建立保修单和技术服务档案,提高服务质量。其次对工程的使用要求和效果进行普查或专题性的调查分析。如针对某种质量通病进行专题性的调查分析等。调查是质量外部反馈的主要信息来源,是质量管理的重要依据。
  (3)组织保证体系。搞好房屋维修工程的质量管理工作,必须要有严密的组织保证体系。为此,要设立相应的机构,配备称职人员,明确划分职责和权限。如果物业管理公司自行承担维修施工任务,则要以项目经理为核心组建质量管理部门,下设专业施工队的专职质检员,班组兼职质检员,并按班组建立质量管理小组。质量管理小组的工作是质量管理的基础。如果物业管理公司将维修施工任务承包给外部专业施工单位,则要以项目为对象组织甲方的项目管理部,实行内部维修施工项目监理。
 
第四节 房屋维修工程预算
  一、房屋维修工程预算造价及其费用构成
  1.房屋维修工程预算及造价
  房屋维修工程预算是指在工程开工前预先计算维修工程造价的计划性文件。其主要作用是承发包双方核算工程款,最终确定维修工程造价的依据。维修工程造价的确定,一般是在维修工程预算造价的基础上,根据国家有关规定以及施工承包合同条件的约定,通过招投标竞争确定合同价,再根据施工中发生的变更因素对原合同价进行调整来实现的。
  所谓维修工程造价,是根据工程承包合同的约定,施工单位为完成工程施工任务所发生的费用总和。也即发包工程的承包价格。它是对房屋进行维修所发生的价值的货币表现,是由房屋在维修中所消耗的社会必要劳动量决定的。
  维修工程造价的大小取决于该工程的工程内容(工程量)、施工生产要素的价格水平以及施工中各施工作业过程的生产效率(定额水平)。
  2.房屋维修工程预算造价的费用构成
  房屋维修工程预算造价是指发生在维修工程施工阶段的全部费用,它们构成了房屋维修工程的预算造价。维修工程的全部费用是根据维修施工设计图、维修工程预算定额和取费标准等确定的,是完成该项维修工程生产过程中所应支付的各种费用的总和。
  按照国家现行规定,维修工程费用由直接工程费、间接费、计划利润、其他费用和税金5个部分构成。各省、市、自治区可以根据国家主管部门的规定,结合本地区的实际情况制定本地区的维修工程费用构成与取费标准。
  (1)直接工程费。直接工程费是直接用于房屋维修工程的有关费用。即维修施工单位的作业层(施工项目部)为完成该工程的施工任务所发生的费用。由直接费、现场经费、其他直接费组成。
  ①直接费。直接费是指直接用于工程施工的费用,即工地上的生产工人通过劳动形成工程实体或有助于工程实体形成过程中所发生的费用。包括直接人工费、直接材料费、直接施工机械使用费3个部分。
  a.直接人工费。直接人工费是指直接从事维修施工的工人(包括现场运输等辅助工人)和附属生产工人(制作构件等工人)的基本工资、辅助工资、工资性津贴、职工福利费和劳动保护费。
  b.直接材料费。直接材料费是指为完成维修工程所耗用的材料、构件、配件和半成品的价值以及周转性材料的摊销费。定额中规定的材料预算价格包括:材料原价、材料供销部门的手续费、燃料费、材料运输费、材料采购保管费等。
  c.直接施工机械使用费。直接施工机械使用费是指维修工程施工中所使用的各种机械费用的总和。主要包括折旧费、经常修理费、场外运输费、操作工人工资、动力燃料费等。
  ②其他直接费。其他直接费是指定额直接费中没有包括的,而在实际中发生的,具有直接费性质的费用。包括以下几项:
  a.材料二次搬运费。指由于维修工程零星分散、现场狭窄等原因,造成材料多次倒运所发生的搬运费。包括一次运输卸料点至施工现场、材料存放点的各次运费。
  b.冬雨季施工增加费。指冬雨季期间进行维修工程施工而增加的费用。包括采取防冻、保温、防雨和排水等措施,以及因工效降低所增加的费用。
  c.生产工具、用具使用费。指施工、生产所需的不属于固定资产的生产工具,检验、试验用具等的购置、摊销和维修费等。
  d.试验检验费。指对材料、构件和物品进行的一般鉴定、检查所发生的费用。但不包括新技术、新材料的试验费及其他特殊要求的试验检验费。
  e.工程定位、复测、点交、场地清理费。
  f.夜间施工增加费。
  g.预算包干费。指预算定额中未包括,而在工程实际中可能发生的各项费用。
  ③现场经费。维修工程现场经费是指施工单位作业层(施工项目部)为施工准备、组织和管理房屋维修工程施工所发生的各项费用。一般包括现场管理费、临时设施费。
  a.现场管理费。是指维修企业的作业层为组织和管理维修工程施工所需的各种费用。现场管理费内容繁多,一般可归纳为:工作人员工资及工资附加费;生产工人辅助工资;职工教育经费,办公费;差旅交通费;固定资产使用费;行政工具用具使用费;劳动保护费;上级管理费等。
  b.临时设施费。指为维修工程施工需要临时搭设的生产和生活用各种设施的费用。
  (2)间接费。指维修施工单位为组织施工和进行经营管理以及为施工生产提供间接服务所需的费用。即维修施工单位的企业管理层为从事整个企业的经营管理活动所需发生的费用。包括企业管理费、财务费用和其他费用3个部分。
  ①企业管理费。指施工单位的企业管理层为组织施工生产经营活动所发生的管理费用。
  ②财务费用。指施工单位为筹集资金所发生的费用。
  ③其他费用。包括施工单位应上缴的定额管理费、劳动定额测定费、上级部门管理费等。
  (3)其他费用。其他费用是指维修工程施工中实际发生的,而在直接工程费和间接费中均未包括的支出费用。这些费用根据各地区实际情况确定,一般包括城镇土地使用税,材料预算价格与市场价格的差价,劳保支出,供暖费,印花税,水费调增,残土运费,维修工程设计费以及根据施工承包合同条件应该计算的费用等。
  (4)计划利润。按国家规定,为了适应招标承包制的需要,将国营施工企业原有的法定利润改为计划利润,其实质同企业管理费、临时设施费一样,允许施工企业在投标报价时向下浮动,以利于公平竞争。计划利润按定额人工费(或定额直接费)的一定比例计取。
  (5)税金。一般维修施工企业也像其他企业一样,按国家规定交纳税金,主要包括营业税、城市维护建设税、教育附加费。
  二、维修工程预算定额和地区单位估价表
  1.预算定额的概念
  维修工程预算定额是指由国家受权部门编制的,用以确定在正常合理的施工条件下,为完成单位合格建筑产品(分项工程)所需劳动工时、机械台班和材料消耗的数量标准。维修工程预算定额是确定维修工程造价的主要依据。房屋维修工程预算定额按其适用范围,一般有以下几种:
  (1)房屋维修工程预算定额。凡以原有房屋拆除或改建,零星添搭、接建,局部建筑物、配件(设备)部件的拆旧换新等施工作业为内容的维修工程,即大、中修工程,均应采用维修工程预算定额。
  (2)古建筑维修工程预算定额。适用于古建筑的维修工程。
  (3)房屋抗震加固工程预算定额。适用于原有房屋进行抗震加固的专用工程。
  (4)房屋零星养护工程预算定额。又称小修工程预算定额,适用于工程量小、维修内容零星分散的养护工程。
  2.预算定额的作用
  (1)维修工程预算定额是编制维修工程施工图预算、确定维修工程造价的基础。
  (2)维修工程预算定额是编制维修工程施工组织设计的依据。
  (3)维修工程预算定额是甲乙双方进行工程结算的依据。
  (4)维修工程预算定额是维修施工单位进行经济活动分析的依据。
  (5)维修工程预算定额是合理编制标底、投标报价的基础。
  (6)维修工程预算定额是物业管理公司内部各部门进行经济核算的依据。
  3.预算定额人工、材料、机械消耗量的组成内容
  维修工程预算定额中人工、材料、机械消耗量的数量标准,是指在正常的施工生产条件下,在施工现场范围内为完成一个计量单位合格的分项工程的施工任务所需发生的一切消耗。
  其中,人工消耗量指在正常的施工生产条件下,生产一个计量单位合格分项工程或结构构件所必须消耗的人工工日数量。按人工的工作性质分,人工消耗量又由以下内容组成:
  (1)基本用工。指施工现场内技术生产工人的用工。
  (2)辅助用工。指施工现场内辅助生产工人的用工。
  (3)超运距用工。指施工现场内的材料水平运输距离大于劳动定额规定运输距离所计算的用工。
  (4)人工幅度差。指施工现场内发生的一些零星的、很难单独计量的人工消耗。
  4.地区单位估价表
  (1)地区单位估价表是地区维修工程的预算单价表。它是根据所在地区的维修工程预算定额规定的人工、材料和施工机械台班消耗量,和直接参加工程施工的生产工人的平均人工单价、地区材料预算价格和机械台班预算价格算出的以货币形式表现的定额单位预算价格表。由此可见,地区单位估价表是现行维修工程预算定额在某个地区或城市的具体化,是编制本地区维修工程预算的基本依据。
  (2)地区单位估价表经当地建(计)委批准后,即成为法定准价。不得任意修改或补充,如遇特殊情况必须修改或补充时,必须经当地建(计)委批准。
  (3)地区单位估价表的编制方法是将定额中各个项目的合计用工数、材料消耗数和机械台班消耗量套乘相对应的人工单价、材料预算价格和机械预算价格,即为各个项目的预算单价。计算如下:
  人工费:某定额项目的合计工日数乘以相应等级的人工单价。
  材料费:某定额项目的各种材料消耗量分别乘以相应地区材料预算价格之和。
  施工机械使用费:某定额项目的各种机械台班消耗量分别乘以相应地区施工机械台班预算价格之和。
  预算单价:人工费、材料费、施工机械使用费之和。
  (4)生产要素的价格。
  人工单价。指一个直接从事工程施工的技术工人一个工作日在预算中应计算的全部人工费用。包括基本工资、工资性补贴、辅助工资、职工福利费和生产工人劳动保护费。
  材料预算价格。指材料从其来源地通过采购活动到达工地仓库后出库的综合平均价格。包括材料原价、运杂费和采购保管费。
  机械预算价格。指机械正常工作一个台班所需消耗的人工、材料、燃料动力和应分摊的费用。包括机械折旧费、大修理费、经常修理费、安拆及场外运输费、燃料动力费、人工费、养路费及车船使用税。
  (5)单位估价汇总表。是单位估价表的简化和综合形式,它是将单位估价表中各分项工程的单价汇总在一个表格里。其特点是所占篇幅少,使用方便。
  (6)补充单位估价表是对定额中的缺项,在编制地区单位估价表时,根据定额的编制原则和方法进行补充,并报原批准单位审批后执行。
  三、房屋维修工程预算的编制
  房屋维修工程预算是以某一维修工程为对象,依据预算定额或地区单位估价表逐一计算,再加规定收取的现场经费、其他直接费、间接费、其他费用以及计划利润和税金而得出的全部维修工程费用。
  1.编制依据
  维修工程预算的编制,一般应以下列文件和资料为依据:
  (1)经过审查批准的维修施工图或维修方案;
  (2)现行维修工程预算定额;
  (3)地区单位估价表;
  (4)各种取费标准;
  (5)材料预算价格;
  (6)维修工程施工合同;
  (7)其他有关文件和说明等资料。
  2.编制的步骤
  维修工程预算的编制步骤如下:
  (1)收集有关基础资料。包括维修工程施工图纸;国家或地区颁发的现行维修工程预算定额;工资标准、材料预算价格、机械台班单价、各种取费率标准;现场情况等。
  (2)熟悉施工图纸,了解维修工程内容和要求。施工图纸是编制预算的主要依据,编制预算之前必须全面熟悉、了解维修内容和要求,了解和掌握房屋结构和特征,这是准确、迅速编制维修工程预算的关键。
  (3)现场勘查。深入现场认真勘查施工条件,了解房屋的实际损坏情况,拟定施工方案。
  (4)熟悉定额或单位估价表。认真熟悉定额或单位估价表,并注意影响工程预算造价的有关因素,提高预算的准确性。
  (5)计算工程量。工程量是编制预算的原始数据,也是组织施工进度和调配施工力量的主要依据,必须正确计算。为避免重算和漏算,应按定额项目的排列顺序和施工的先后顺序来计算。一般维修工程工程量的计算顺序是先计算拆除工程,再由底层起逐层向上计算,即先由下向上,再由内向外;可以先计算土建,再计算设备,最后计算装饰。维修工程工程量的计算,应根据维修工程的特点,以不错、不漏、不重、计算准确、便于套用定额为原则,不能死搬硬套。
  (6)套用预算定额或单位估价表。根据所列计算项目和工程量,就可以套用定额或单位估价表,要求做到工程名称、内容、计量单位与定额相符。当遇到维修方案与定额项目中规定的产品规格、增添的材料数量等不相符时,可按定额中的有关规定予以换算。遇到定额中的缺项,而主管部门尚未批准补充时,可提供资料与建设单位协商临时制定一次性使用的补充定额,并报上级主管部门备查。
  (7)计算各项费用:
  ①直接费计算。
  直接费=人工费+材料费+机械使用费
  其中人工工费为各分项工程工程量分别乘以相应预算定额基价中的人工工资(或地区单位估价表中的人工费)之和;材料费为各分项工程工程量分别乘以相应预算定额基价中的材料费(或地区单位估价表中的材料费)之和;机械使用费为各分项工程工程量分别乘以相应预算定额基价中的机械使用费(或地区单位估价表中的机械使用费)之和。
  ②其他直接费计算。可按工程所在地区主管部门规定的相应取费标准计算。
  其他直接费=直接费×相应的取费标准(一般按百分比计取)。
  ③现场经费、间接费计算。现场经费、间接费的计算方法主要有2种,一种是以直接费为基础,按规定的比率计取费用;另一种是以定额人工费为基础,按一定比率计取。目前一般按后一种方法计算。
  ④其他费用计算。按各地区相应规定以及施工承包合同的条件进行计算。
  ⑤计划利润和税金。按前面规定计算。
  根据以上各项费用的计算,即可确定维修工程造价。其计算过程是把上述各项费用相加汇总。
  (8)工料分析。工料分析就是把各单项工程按定额规定所应消耗的劳动力、材料(包括成品、半成品)、机械台班等分别计算,并进行汇总。工料分析是安排施工力量、材料、施工机械计划,以及甲乙双方结算材料差价的依据,也是进行经济核算、加强企业管理的主要内容。
  (9)编制工程预算书。按各地区规定的形式或格式,进行填写和编制。
  房屋维修工程预算的编制,要逐步过渡到以企业内部定额为依据进行。随着市场经济的发展,不可能要求计价都以统一的预算价格来进行,市场价格应是通过招投标包括议标的形式,由价值和市场供求关系决定。因此,反映企业内部生产技术及管理水平的定额,是房屋维修单位进行投标或物业管理公司进行招标确定标价或标底的依据。企业定额与国家、地方预算定额的定额水平可以不一样,但其原理和内涵是一致的。
 
第五节 维修工程成本管理
  一、维修工程成本及成本管理
  1.维修工程成本及其构成
  (1)维修工程成本。维修工程施工过程中要消耗一定量的人力、物力和财力,把施工中的这种消耗用货币形式反映出来,即构成维修施工单位的生产费用,把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中,就构成维修工程成本。维修工程成本是一个综合性指标,能全面反映维修工程施工生产活动及企业各项管理工作的质量。在实际工作中,维修工程成本又可分为3类:预算成本、计划成本、实际成本。
  ①预算成本。是按维修工程预算定额和各项取费标准计算的预算造价。预算成本项目包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费、现场管理费、临时设施费、间接费和计划利润。这些费用构成已完工程的全部造价。
  ②计划成本。是指为了有步骤地降低维修工程成本而编制的内部控制的具体计划指标。
  ③实际成本。是维修工程实际支出的生产费用的总和。它反映维修工程成本耗费的实际水平,必须按规定正确核算工程成本,准确地反映维修工程的实际耗费,从而为成本分析提供可靠资料。
  预算成本是维修工程价款的结算依据,也是编制成本计划和衡量实际成本水平的依据。计划成本和实际成本反映的是维修企业的成本水平,它受企业自身的生产技术、施工条件和生产管理水平的制约。预算成本和实际成本比较,可以反映维修工程实际盈亏情况;实际成本和计划成本比较,可以考核成本计划各项指标的完成情况。
  (2)维修工程成本构成。为了了解各种生产费用情况,监督生产费用的支出,合理组织工程成本核算,必须对生产费用进行科学分类,并考虑使工程实际成本能与预算成本相比较。因此,实际成本项目所包含的内容,应和各项预算成本项目所包含的内容相一致。维修工程成本的构成如下:
  ①直接成本。指维修工程施工过程中直接耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各项支出,包括直接人工费、直接材料费、直接机械费、临时设施费和其他直接费。
  ②间接成本。指施工企业的项目经理部(作业层)为施工准备、组织和管理施工生产活动所发生的全部施工间接费支出。包括现场管理人员的人工费、管理用材料费、资产使用费、工具用具使用费、保险费、工程保修费和其他费用等。
  维修工程预算造价中的间接费,属于企业管理层发生的经营管理费用,不属于成本的范畴。
  2.成本管理的概念及其任务
  维修工程成本管理是物业管理公司(或维修施工企业)为降低维修工程成本而进行的各项管理工作的总称。成本管理是企业经营管理的重要组成部分,企业各项管理工作都同成本管理有着紧密的联系,都会反映到成本上。因此,加强成本管理,不仅能够节约费用,而且能改善企业经营管理工作。
  成本管理的基本任务就是保证降低成本,通过对维修工程施工中各项耗费进行预测、计划、控制、核算、分析和考核,以便用最少的消耗取得最优的经济效果。成本管理的任务具体表现在以下几方面:
  (1)做好成本计划,严格进行成本控制。认真编好成本计划,把降低成本的指标、措施层层落实到各职能部门和各环节上去,并通过承包等方法和职工的物质利益挂起钩来,真正调动起职工的积极性,努力降低消耗,节约开支。在施工中严格进行成本控制,保证一切支出控制在计划成本内。
  (2)做好成本管理的基础工作。加强定额管理,建立健全原始记录、计量与检验制度,建立健全成本管理责任制。
  (3)加强维修成本核算与分析。通过成本核算与分析,可以及时找出存在的问题,了解各项成本费用节约或超支的情况,找出原因,有针对性地提出解决问题的办法,及时总结成本管理工作的经验,促使企业经营管理水平的提高。
  二、维修工程成本管理工作内容
  维修工程成本管理的工作内容一般包括:成本预测、成本计划、成本控制、成本核算以及成本分析和考核。
  1.成本预测
  成本预测是加强成本事前管理的重要手段。成本预测的目的,一方面为企业降低成本指出方向;另一方面确定目标成本,为企业编制成本计划提供依据。
  成本预测应在大量收集进行预测所需的历史资料和数据的基础上,采用科学方法进行,并和企业挖掘潜力、改进技术组织措施相结合。成本预测的主要目的是确定目标成本,并根据降低成本目标提出降低成本的各项技术组织措施,不断挖掘降低成本的潜力,使各项技术组织措施确实保证达到或超过降低成本目标的要求。
  2.成本计划
  房屋维修成本计划是以货币形式规定计划期内房屋维修工程的生产耗费和成本水平,以及为保证成本计划实施所采取的主要方案。编制成本计划就是确定计划期的计划成本,是成本管理的重要环节。
  (1)成本计划的作用:
  ①成本计划是企业日常控制生产费用支出,实行成本控制的主要依据。通过编制成本计划,事先审查费用的支出是否合理,从而在降低成本方面增强预见性。
  ②成本计划可以为全体职工在降低成本方面指出目标和方向,有利于调动职工的积极性,采取有效措施降低成本。
  ③降低成本是企业利润的主要来源,成本计划是企业利润计划的重要依据。
  (2)成本计划编制的程序:
  ①收集、整理、分析资料。为了使编制的成本计划有科学的依据,应对有关成本计划的基础资料全面收集整理,作为编制成本计划的依据。主要有:
  a.计划期维修工程量、工程项目等技术经济指标;
  b.上年度成本计划完成情况及历史最好水平;
  c.计划期内维修生产计划、劳动工资计划、材料供应计划及技术组织措施计划等;
  d.上级主管部门下达的降低成本指标和建议;
  e.施工图纸、定额、材料价格、取费标准等。
  ②成本指标的试算平衡。在整理分析资料的基础上,进行成本试算平衡,测算计划期成本降低的幅度,并把它同事先确定的降低成本目标进行比较。如果不能满足降低成本目标的要求,就要进一步挖掘降低成本的潜力,直到达到或超过降低成本目标的要求。
  ③编制成本计划。经过成本试算平衡后,由企业组织有关部门编制成本计划,同时将降低成本指标分解下达到各职能部门和各有关环节上。
  3.成本控制
  成本控制就是在维修生产施工过程中,依据成本计划,对实际发生的生产耗费进行严格的计算,对成本偏差进行经常的预防、监督和及时纠正,把成本费用限制在成本计划的范围内,以达到预期降低成本的目标。
  (1)直接成本的控制方法。直接成本是直接耗用在工程上的各种费用,包括人工费、材料费、机械使用费和其他直接费等。为了控制直接成本,除了要控制材料采购成本外,最基本的是在维修施工过程中,落实降低成本的技术组织措施,经常把实际发生的各种直接费用与各种消耗定额及预算中各相应的分部分项工程的目标成本进行对比分析,及时发现实际成本和计划成本的差异,并找出成本差异发生的因素和主客观原因,采取有效措施加以改正。
  (2)间接成本采用指标分解、归口管理的方法。间接成本是企业各个施工项目上管理人员和职能部门为了组织、管理维修工程施工所发生的各种管理费用,即现场管理过程中发生的费用。该费用项目多而杂,并且与工程施工无直接联系,所以一般采用指标分解归口管理的办法。即将成本计划指标按特定的用途分解为若干明细项目,确定其开支指标,分别由归口部门管理。凡是超过标准、违反成本开支范围的费用都要予以抵制。
  (3)建立成本管理制度。建立成本管理制度,是成本控制的一个重要方面。根据分工归口管理的原则,建立成本管理制度,使各职能部门都来加强成本的控制与监督。工程部门负责组织编制维修施工生产计划,搞好施工安排,确保维修工程顺利开展;技术部门负责制定与贯彻技术措施计划,确保工程质量,加速施工进度,节约用工用料,确保施工安全,防止发生事故;合同预算部门负责办理工程合同、协议的签订,编制或核定施工图预算,办理年度结算和竣工结算;材料供应部门负责编制材料采购、供应计划,健全材料的收、发、领、退制度,按期提供材料耗用和结余等有关成本资料,归口负责降低材料成本;劳动人事部门负责执行劳动定额,改善劳动组织,提高劳动生产率,负责降低人工费;财会部门负责落实成本计划,组织成本核算,监督考核成本计划的执行情况,对维修工程的成本进行预测、控制和分析,并制定本企业的成本管理制度;行政管理部门负责制定和执行有关的费用计划和节约措施,归口负责行政管理费节约额的实现。
  4.成本核算
  成本核算的目的就是要确定维修工程的实际耗费,考核维修工程的经济效果。为了正确地对维修工程成本进行核算,必须合理地划分成本核算对象。
  (1)成本核算对象划分的原则。一般应以施工图预算所列的单位工程为划分标准,并结合施工管理的具体情况来确定。成本核算对象一般按以下原则划分:
  ①以每一独立编制施工图预算的单位工程为成本核算对象;
  ②翻建、扩建的大修工程应以工程地点、一个门牌院或一个地点几个门牌院的开、竣工时间接近的工程合并为一个核算对象;
  ③维修、零修、养护工程应以物业管理公司统一划分的维修片和零修养护班组为核算对象。
  维修工程成本核算对象一经确定后,各有关部门不得任意变更。所有的原始记录,都必须按照确定的成本核算对象填写清楚,以便归集各个成本核算对象的生产费用和计算工程成本。为了集中反映各个成本核算对象本期应负担的费用,财会部门应该为每一成本核算对象设置工程成本明细账,以便组织各成本核算对象的成本计算。
  (2)成本核算的基本要求。为充分发挥成本核算的作用,在进行成本核算时,应遵循下列基本要求:
  ①加强对费用支出的审核和控制。审核费用是否应该发生,已经发生的费用是否应计入维修工程成本;在费用发生过程中,对各种耗费进行指导、限制和监督,使费用支出控制在定额或计划要求内。
  ②正确划分各种费用的界限。严格遵守成本、费用的开支范围,正确划分应计入成本和不应计入成本的界限,划分当期费用与下期费用的界限;划分不同成本核算对象之间的成本界限等。
  ③做好各项基础工作。做好消耗定额的制定和修改工作;建立健全原始记录;加强计量和验收工作;建立健全各种财产物资的收发、领退、报废、盘点等制度。
  5.成本分析与考核
  成本分析是在成本形成过程中,对维修工程施工耗费和支出进行分析、比较、评价,为今后成本管理工作指明方向。成本分析主要是利用成本核算资料及其他有关资料,全面分析、了解成本变动情况,找出影响成本升降的各种因素及其形成的原因,寻找降低成本的潜力。通过成本分析,可以正确认识和掌握成本变动的规律性;可以对成本计划的执行过程进行有效的控制;可以定期对成本计划执行结果进行分析、评价和总结,为成本预测、编制成本计划提供依据。
  成本考核是指定期对维修工程预算成本、计划成本及有关指标的完成情况进行考核、评比。成本考核的目的在于充分调动职工降低成本的主动性和自觉性,进一步挖掘潜力。成本考核应和企业的奖惩制度挂起钩来,调动职工积极性,以利于节约开支、降低成本,取得更好的经济效益。
 
第六节 房屋维修施工项目管理
  一、房屋维修施工项目管理概述
  房屋维修工程施工项目管理工作,是以维修施工生产活动为中心,贯穿于维修施工的全过程。房屋是不动产,是固定不变的实体,其式样多、结构类型复杂,维修工程有特定的用户与使用要求,故管理变异性大、困难多。为了高效、优质、低成本地完成维修项目的施工任务,提高维修工程施工的经济效益,物业管理公司必须做好维修施工项目的管理工作。
  1.维修施工项目管理概念
  房屋维修施工项目管理,就是对完成维修建筑产品的施工全过程所进行的组织和管理。房屋维修施工过程是指从接受维修施工任务到工程交工验收的全部过程。这个过程包括:签订房屋维修工程合同、施工组织与准备、施工调度与管理、质量管理与施工安全以及竣工交验等。
  房屋维修施工项目管理是针对房屋维修工程施工所进行的一系列组织与管理工作的总称。由于房屋维修施工项目的特点,决定了房屋维修施工项目管理是一项综合的、复杂的施工生产管理活动。一方面,它是直接从事房屋维修施工活动的维修施工企业生产管理中的重要组成部分;另一方面,它也是物业管理公司房屋维修管理的重要内容。
  根据管理的主体不同,房屋维修施工项目管理可分为甲方的项目管理和乙方的项目管理。这两种管理除了管理主体所处的地位不同外,其管理方法和内容基本一致。
  2.维修施工项目管理的主要任务
  维修施工项目管理的主要任务是贯彻维修工程的施工程序,合理安排人力、物力、财力,不断更新维修技术,在保证质量及工期的前提下,提高劳动生产率,降低维修工程施工成本,增加盈利;在维修施工中,运用科学管理的方法与职能,对维修工程计划、生产、技术、物资、劳力和财务进行业务管理,对维修工程质量、工程成本和进度进行合理、有效的控制。
  3.维修施工项目管理的基本内客
  房屋维修施工项目管理贯穿于整个施工阶段,在施工全过程的不同阶段,施工管理工作的重点和具体内容是不相同的。施工管理的实质应是对施工生产进行合理的计划、组织、协调、控制和指挥。在施工中,人力组织得是否合理,物力是否得到了充分利用,财力用得是否得当,机械设备和劳动力搭配得是否合适,施工方案是否先进可靠等,都直接影响房屋维修的成效。所有这些,需要在施工过程中经过科学的安排、精密的计算和合理的组织管理,这些课题就构成了施工项目管理的全部内容。房屋维修施工项目管理的内容一般包括:
  (1)落实维修任务,签订承包合同。
  (2)在工程开工前,解决住户临时迁移,做到水、电、道路通畅,并安排大宗材料堆放,设备安置进场,确定施工方案等各项准备工作。
  (3)组织均衡流水立体交叉施工,并对施工过程进行质量控制和全面协调工作。
  (4)加强对维修现场的平面管理,合理利用空间,促进文明施工,创文明施工现场。
  (5)做好参与项目施工的各方的协调工作并开展合同管理工作。
  从以上内容看,房屋维修施工项目管理还包含企业的其他专业管理,如计划、技术、质量、材料、机械、成本等管理内容。施工项目管理是综合性的管理,它正是要运用这些专业管理方法对维修工程实施全过程的管理。
  二、房屋维修施工准备工作
  1.房屋维修施工准备工作的任务
  施工准备系指维修工程开工前,甲、乙双方在组织、技术、经济、劳力和物资等方面,为保证工程顺利开工而事先必须做好的一项综合性的组织工作。维修工程应根据工程量的大小及工程的难易程度等具体情况分别编制施工组织设计(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工说明(小型工程)。
  施工准备工作,是房屋维修工程组织施工和管理的重要内容。在工程开工前,必须有合理的施工准备期。施工准备工作的基本任务是掌握房屋维修工程的特点、进度要求,摸清施工的客观条件;从技术、物资、人力和组织等方面为房屋维修工程施工创造一切必要的条件。认真细致地做好施工准备工作,对充分发挥人的积极因素,合理组织人力、物力,加快施工进度,提高房屋维修工程质量,节约资金和原材料等,都起着十分重要的作用。
  实践证明,凡是重视施工准备工作,开工前和施工中都能认真地、细致地为施工生产创造一切必要的条件,则该项维修工程就能够顺利完成;反之,忽视准备工作,仓促上马,虽然有着加快工程进度的良好愿望,但是往往事与愿违,工程进行中缺东少西,延误时间,浪费力量,有的甚至被迫停工,最后不得不反过头来,补做各项准备工作,这样必然推迟工程进度,造成不应有的损失。
  2.维修施工准备工作主要内容
  维修施工组织准备工作的内容很多,其主要内容有以下几个方面:
  (1)对维修工程应摸清施工现场情况,包括电缆、电机以及煤气、供暖、给排水等地下管网及其走向,并平整好现场;
  (2)维修工程设计图纸齐全;
  (3)编制施工组织设计或施工方案获得批准;
  (4)材料、成品和半成品等构件,能陆续进入现场,确保连续施工;
  (5)领取建筑施工执照;
  (6)安置好需搬迁的住(用)户,切断或接通水、电源;
  (7)落实资金和劳动力计划。
  3.维修工程施工组织设计
  施工组织设计是全面安排施工的技术经济文件,是指导施工的主要依据之一。正确编制和全面贯彻施工组织设计,是保证顺利施工的首要条件,也是维修工程必不可少的组织措施。
  (1)施工组织设计的主要任务。施工组织设计任务主要包括以下几个方面:
  ①规定最合理的施工程序,保证以最短的工期完成维修工程,并按期投入使用;
  ②采用技术上先进、经济上合理的施工方法和技术组织措施;
  ③选定最有效的施工机具和劳动组织;
  ④周密计算和安排人力、物力,保证均衡施工;
  ⑤制定正确的工程进度计划,找出施工过程中的关键问题;
  ⑥对施工现场的平面和空间进行合理布置与管理等。
  (2)施工组织设计内容。根据维修工程的不同规模和技术要求的差异,分别编制施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明。施工组织设计或施工方案(施工说明)的内容一般包括以下几个方面:
  ①工程概况。包括工程地点、面积、投资、维修工程内容、工期、主要工种工程量、材料设备及用户搬迁时间等。
  ②单位工程进度计划。
  ③施工任务的组织分工和安排,总包、分包的分工范围,物业管理公司、维修施工单位和设计单位的三方协作关系。
  ④劳动力组织及需要量计划。
  ⑤主要材料、预制品、施工机具需要量及旧料代用计划。
  ⑥生产、生活临时设施计划。
  ⑦施工用水、用电、燃料的供应办法。
  ⑧施工现场总平面图,包括:标明应清理的现场障碍物、给定定位坐标、地下管网情况、水电源的接设、消防设备位置、现场材料的存放位置和道路设置。
  ⑨保证工程质量及安全生产的技术组织措施。
  ⑩各项技术经济指标等。
  三、施工阶段管理工作
  1.施工调度工作
  由于维修工程施工的可变因素多,以及计划工作不可能十分准确,在维修施工中总会出现不协调和新的不平衡。施工调度就是以工程施工进度计划为依据,在整个施工过程中不断求得劳动力、材料、机械与施工任务和进度要求之间的平衡,并解决好工种与专业之间衔接的综合性协调工作。
  施工调度工作,是及时平衡、解决矛盾、保证正常施工的手段。其主要任务为:
  (1)经常检查、督促施工计划和工程合同的执行情况,进行人力、物力的平衡调度,促进施工生产活动的进行。
  (2)组织好材料运输,确保施工连续性,监督检查工程质量、安全生产、劳动防护等情况,发现问题,找出原因、提出措施、限期改正。根据天气预报,做好雨季施工工作。
  2.施工现场管理
  (1)施工现场经常性管理。施工现场管理是以施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明为依据,在施工现场进行的各种管理活动。现场管理要指派专人负责,并贯穿到整个工程的始终。
  维修工程施工现场管理工作的主要内容有:
  ①修建或利用各项临时设施,安排好施工衔接及料具进退场,节约施工用地;
  ②按计划拆除旧建筑,排除障碍物,清运渣土等;
  ③注意生产与住(用)户安全,在拆除与翻修时,设立施工防护标志,处理好与毗邻建筑物或构筑物的关系。
  (2)施工现场材料管理。维修施工材料现场管理是指一个工程对象、一个施工现场的材料供应管理工作的全过程。现场材料管理是管好、用好材料的基本落脚点,是衡量维修施工企业管理水平和实现文明施工的重要标志。
  维修施工现场材料管理的内容主要有:
  ①根据施工进度和场地大小,有计划地组织建筑材料分期分批进场,以满足工程连续施工的需要;
  ②按施工材料需用计划,实行材料限额领料与核算制度,并做好现场材料的检查、保管;
  ③加强现场平面管理,根据施工进度变化及时调整材料堆放位置;
  ④及时回收旧料、废料,做好修旧利用;
  ⑤维修工程竣工后,及时清理现场,将剩余材料进行清点,并办好转、退料手续。
  (3)施工现场机械设备管理。现场机械设备管理的目的就是要充分发挥机械的效率和机械化施工的优越性,更好地为生产服务。机械设备应贯彻预防为主、维修并重的原则。设备在使用过程中,要尽量避免发生故障,以免影响生产和人身安全。
  (4)施工班组管理。施工班组管理的主要任务是积极采用科学的管理方法,学习和采用先进施工工艺和操作技术,优质低耗、均衡快速地完成维修任务。
  3.施工安全管理
  认真贯彻执行安全生产管理制度,是搞好房屋维修工作的一项重要措施。因此,要加强对安全生产工作的领导,建立健全安全生产管理制度,严格执行安全操作规程,确保安全施工。
  安全检查机构或人员必须认真执行安全生产的方针、政策、法令、条例,经常对现场作业进行安全检查,并组织职工学习安全生产操作规程。生产活动中施工人员受到严重伤害的事故有物体打击、高空坠落、机械伤害等。此外,由于施工方法不当,施工质量低劣,发生倒塌也会造成重大事故。为了预防这些事故的发生,施工单位的领导应经常对施工人员进行施工现场安全生产教育,包括进入现场必须戴安全帽;高空、悬空作业,无安全设备的,必须系好安全带;高空作业时,不准往下乱抛材料、工具、垃圾等;各种电动机械设备,必须有有效的接地和安全防护装置才能开动使用;各种机械设备,必须做到定机、定人;凡未经短期训练的人员,严禁使用与玩弄机电设备;吊装区域不得随便入内,起吊时吊臂旋转半径范围内不准有人停留和行走,警戒措施要做好。
  四、房屋维修工程验收
  竣工交验必须符合房屋竣工交验的条件和质量评定标准,才能通知有关部门进行竣工验收。合格签证后才能交付使用。
  1.工程交验的具体条件
  (1)符合维修设计或维修方案的全部要求,并全部完成合同中规定的各项工程内容。
  (2)做到水通、电通、路通和建筑物周围场地平整,供暖通风恢复正常运转并具备使用功能。
  (3)各种施工技术资料准备齐全。
  ①维修施工单位应根据各地城市建设的档案管理的有关规定,对施工技术资料进行分类整理,装订成册。一部分资料移交房产管理机构,一部分资料自留归档。
  ②竣工图整理。凡按图施工的工程应以原有施工图作竣工图,工程变更不大的可利用原有施工图修正即可,对于变更较大的工程,必须重新绘制竣工图。竣工图必须加盖竣工图签,经复核无误,施工负责人签字后方能归档。
  2.房屋维修工程验收的依据
  (1)项目批准文件;
  (2)工程合同;
  (3)维修设计图纸或维修方案说明;
  (4)工程变更通知书;
  (5)技术交底记录或纪要;
  (6)隐蔽工程验收记录;
  (7)材料、构件检验及设备调试等资料。
  3.维修工程质量交验标准
  (1)维修工程的分项、分部工程必须达到国家建设部颁发的《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的合格标准和合同规定的质量要求。
  (2)维修工程中的主要项目,如钢筋强度、水泥标号、混凝土工程和砌筑砂浆等,均应符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的全部要求。
  (3)观感质量评定得分合格率不低于95%。
  4.一般大、中、翻修工程竣工交验标准
  (1)必须达到维修方案的全部要求,并完成合同规定的各项维修内容。
  (2)维修工程的施工文件和技术资料准备齐全,装订成册。
  (3)所修的分部、分项工程必须达到《房屋修缮工程质量检验评定标准》所规定的合格标准。
  (4)观感质量评定得分合格率不低于95%。维修单位通过自检达到以上条件和标准后,才能通知房屋管理机构进行竣工交验。
  5.工程验收组织
  房屋管理机构在接到施工单位验收通知后,应及时组织设计或方案制定人员、甲方代表、房屋管理技术负责人及施工单位进行交工验收。按维修技术管理权限,大、中修项目及重大修建项目由各级房屋管理部门组织验收。因施工质量不合格需返工时,应限期修复,经复验合格办理验收签证,并评定质量等级。
  在工程验收时,还应签订回访保修协议,回访保修期限,大、中修工程一般为半年,翻修工程为1年。
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