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深圳市福田区首届物业管理知识竞赛题库(1/2)
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2003年6月25日  发布者:szwsm    浏览选项:    本文已被浏览 16498 次
1051题
欢迎您参加福田区首届物业管理知识竞赛祝您取得优异成绩


■ 编印说明
  为了进一步提高福田辖区物业管理公司全员的综合素质,使公司管理人员成为既懂法律、法规,又懂物业管理理论,还能够有效实际操作经营的“行家里手”;让公司技术维修人员成为既能发现问题,又能找到解决问题的方法,还能动手处理问题的“技术能手”,我们福田区建设局组织这次“深圳市福田区首届物业管理知识竞赛”活动,并编印此竞赛题库,供参加竞赛的公司人员复习参考。本题库的编印得到深圳市赛格物业发展有限公司、深圳天安物业管理有限公司、深圳福田物业管理有限公司、深圳金地物业管理有限公司的大力支持,在此我们表示衷心的感谢!
  本题库基本涵盖了物业管理行业从法律、法规到管理处基本工作的基础内容,分为十五个部分,以较为简单明了的问答形式将物业管理法律、法规条文、物业管理理论论述概括出来,让参加竞赛的人员能较为容易的系统学习和掌握。
  本题库内容参照以下资料编写:
 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称“条例”)及《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则(以下简称“细则”)。
《深圳经济特区物业管理行业管理办法》
《物业总管手册》—贵州科技出版社
《物业工程师手册》--贵州科技出版社
《物业管理岗位培训教程》—上海远东出版社
《如何搞好物业管理》—石油工业出版社
《卓越服务-物业管理服务100例》—文汇出版社
各参赛单位在复习参考过程中,如发现题库有错误之处,请及时反馈给我们,以便修正,使之不断完善。
■ 目录
一.   常识                                                   30题
二.   法规                                                  179题
三.   保安管理                                               35题
四.   停车场管理                                             24题
五.   消防管理                                              186题
六.   维修管理                                               28题
七.   给排水管理                                             53题
八.   供配电管理                                            173题
九.   中央空调管理                                           93题
十.   电梯管理                                              106题
十一.智能化管理                                             48题
十二.清洁、绿化管理                                         61题
十三.创优工作                                               21题
十四.礼仪规范                                                7题
十五.社区工作                                                7题
一.常识
001“物业”是粤港方言对房地产的称呼,它最早在香港被普遍使用,其含义是单元性的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小,一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。

002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中,物业与房地产是一个词(Real— estate或Real property)。在我们通常使用上,房地产一词是一个宏观的概念,物业一词则是个微观的概念。

003世界物业管理的起源  物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候,一名叫奥克维亚.希尔(女)的住宅业主,率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法,并取得出人意料的成功,首开物业管理之先河。

004我国(大陆)的物业管理起源于1981年3月10日,深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政—福利型传统计划经济下的管理模式,走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。

005我国(大陆)第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司

006号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。

007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼—国际商业大厦实施物业管理。

008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年,由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。

009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年,由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区—莲花二村实施综合一体化物业管理。

010我国第一家实行招投标的物业是1993年,由深圳市住宅局主持,在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中,对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。

011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月,对深圳市福利房住宅小区--鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标

012物业管理市场的特点是1、具有双重职能的市场(要素市场、消费市场);2、对前级市场房地产开发市场、营销市场)具有积极的激励作用;3、劳务市场;4、双向选择。

013物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。

014物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。

015在房地产市场体系中,物业管理市场处于最后一级。

016物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。

017物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系,是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。

018物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理,对业主和非业主使用人、承租人提供服务,从而取得报酬。

019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策文件;引导和推动规范化管理和规模化经营;继续加快物业市场化进程;加大政府监管力度;提高物业管理的科技水平;继续探索,继续创新。

020物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门(市住宅局物业监管处)及各区人民政府住宅行政管理部门(区建设局物业管理科)。

021物业管理市场的委托关系主要有委托管理型,自主经营型。

022物业委托管理型的特征是开发商、业主(业主委员会)采用招投标或协议的方式,通过《物业管理委托合同》,委托专业化的物业管理企业,按照“统一管理,综合服务”的原则,提供劳务商品的市场交换关系。

023物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合;统一管理、综合服务;平等竞争。

024物业管理招投标的原则是公正、公平、公开;实事求是、合情合理;早期介入。

025物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟;规则的完善;市场信息网络的建立。

026物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标;协议;自管。

027目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评:大厦;工业区;住宅小区。

028目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容:大厦、工业区各九项,包括:基础管理;房屋管理及维修养护;共用设备管理;共用设施管理;保安及车辆管理;环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设;管理效益。(两者具体内容评分侧重不同)住宅小区八项,包括:基础管理;房屋管理及维修养护;共用设施、设备管理;保安、消防及车辆管理,环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设;管理效益。

029深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。

030深圳市物业管理行业协会的主要职责是1.制定物业管理行业行为准则及道德规范;2.组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试;3.受理对会员的投诉,组织调查,并向有关部门提出处理意见;4.向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求,维护物业管理行业的合法权益;5.调解行业内部的争议;6.协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动;7.办理主管部门委托的其他事项。

二.法规

001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。并于1994 年4月1日批准施行。

002深圳市物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则”。

003《深圳经济特区物业管理行业管理办法》是经市政府二届第101次常务会议审议通过,于1998年7月20日发布并实施。

004“条例”是1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过,于1994年11月1日起施行。

005“条例”是1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修正。

006“细则”是深圳市政府二届三十五次常务会议通过。1996年9月20日由深圳市市长李子彬发布《深圳市人民政府令》第二十五号施行。

007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。

008“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、设施和公共场地。

009物业管理是指由专业机构或公司,按照合同或契约,接受业主(用户)的委托,按照市场经营方式,运用现代管理方法和技术,为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主(用户)进行管理并提供综合服务。
    *“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治,使之保持正常状态的行为。

010物业专营公司是指接受物业管理公司委托,承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。

011住宅区是指以住宅为主,并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。

012住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。

013业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

014入住是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续。

015入住人在规定期限内未办理入住的视为入住,物业管理单位可从此时起收取相应的管理费。

016业生公约是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的,有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

017自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备,包括自用阳台、门、窗、防盗网,室内自用隔墙、墙(板)面等。

018共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施等。

019毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

020住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护。

021住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合,属地管理与行业管理相结合的模式。

022业主、承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理。

023业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施,维护住宅区公共利益。

024业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两年。

025业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系(法律关系)。

026分期开发的住宅区如何选举业主委员会:分期开发的住宅区,经已入住的过半数投票权的业主申请,区住宅主管部门可以召集临时业主大会,在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。

027业主大会由本住宅区的业主组成。

028业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。

029业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理:书面委托代理人参加;法定代理人参加。

030业主大会每年至少召开一次。

031组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。

032业主如何要求召开业主大会:经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主提议,业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。

033经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理:在20日内,业主委员会未召集业主大会,由提议的业主向区住宅主管部门申请,区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。

034业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。

035业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式,各类房屋按建筑面积每10平方米为1票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的计算为1票,不足5平方米的不计票。

036业主大会的职权包括:1.选举、罢免业主委员会组成人员;2.监督业主委员会的工作;3.听取和审查业主委员会的工作报告;4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项;5.修改业主公约;6.改变和撤消业主委员会不适当的决定;7.批准业主委员会章程。

037业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生;业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生;业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员;业主委员会可聘请执行秘书1至2名,负责处理业主委员会日常事物;

038业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定,并经业主大会批准。

039业主委员会实行差额选举方式。

040业主委员会委员的人数一般为11人至17人,经业主大会决定可适当增减,但最低不得少于5人。

041入选业主委员会委员的人员应热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。

042业主委员会每届任期三年。

043业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。

044业主委员会成员的工作性质委员为兼职,主任可专职。

045业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集,并应在会议召开7天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。

046业主委员会召开会议时,可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。

047业主委员会向业主大会负责并报告工作。

048业主委员会的职权有:1.召集和主持业主大会;2.审议和决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理,并与其订立、变更或解除委托管理合同;4.审议物业管理公司制定的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准;6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。

049业主委员会的职权中,其中3.4.5.项规定的事项须报业主大会批准.

050业主委员会的义务包括:1.执行业主大会各项决定;2.遵守和履行物业委托管理合同;3.不得从事各种投资和经营活动;4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。

051业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动.

052业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则。

053业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督;业主大会的决定等不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。

054物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理.

055物业委托管理合同应包括的内容:委托管理事项;管理标准;管理权限;管理期限;管理费收支;利润及风险、监督检查;违约责任及其他权利义务条款。

056住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案.

057开发建设单位对住宅区前期的物业管理是:开发建设单位应当从住宅区入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理。

058前期管理的费用由开发建设单位自行承担。

059开发建设单位在住宅区开始入住2年内可以决定住宅小区的物业管理事宜.

060在住宅区开始入住2年内成立业主委员会的,不可以终止物业管理公司与开发建设单位签定的委托管理合同.但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理合同,并行使本条例规定的各项职责。

061住宅区入住2年后,业主委员会应依“条例”规定聘请物业管理公司对住宅区进行管理,原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理。

062物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括:房屋的使用、维修、养护;消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;清洁卫生;车辆行驶和停泊;公共秩序;市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

063物业管理公司的权利是:根据有关法律、法规,结合实际情况,制定本住宅区物业管理办法;依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;制止违反住宅区物业管理规定的行为;选聘专营公司承担专项经营业务。

064物业管理公司的义务是:以为业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益和环境效益;按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;接受业主委员会和业主的监督;组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

065住宅区内车辆管理的规定包括:接受公安等部门的统一指导和监督;进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所;物业管理单位应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系,并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。

066物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准,或者违反委托管理合同规定的,业主委员会或委托方可终止合同。

067物业管理公司因管理、维修、养护不善,造成业主损失的,应赔偿业主损失。

068物业管理公司违反有关法律、法规和政策规定的,由有关部门依法予以处理。

069物业管理公司享受国家第三产业优惠政策.

070有关业主公约的规定有:由市住宅主管部门统一制订示范文本;业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充,并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案;业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。

071业主公约的主要内容包括:住宅区名称、地点、面积及户数;公共场所及公用设施状况;业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益;业主参与住宅区物业管理的权利;业主对业主委员会及物业管理公司的监督权;住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交;业主在本住宅区内应遵守的行为准则;违反业主公约的责任;其他有关事项。

072业主公约生效的条件是:业主公约在住宅区入住率达到30%后,经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。

073已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力.

074业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约.

075在移交住宅区的同时,开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设资料包括:住宅区规划图、竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;地下管网竣工图;住宅区各类房屋清单;出售房屋的产权范围或成本核算清单;住宅区公用设施、设备及公共场地清单;住宅区未完工的房屋、公用设施设备及公共场地的竣工日期。

076在业主委员会未成立时,由物业管理公司接管住宅区工程建设资料,并代为保管。

077业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有:未经市政府有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途;不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋从事危害公共利益的活动;不得侵害他人的正当权益。

078室内部分的维修责任由业主负责维修。

079室内部分维修责任界限的划分是:业主大门内,水、电表闸、阀以内。

080室内部分的维修费用由业主(非业主使用人、租户)负责。

081共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。

082共用部分的维修养护费用从房屋(本体)维修基金中支付。

083公用设施维修责任界限的划分是:住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。

084公用设施的维修费用从管理服务费中支付。

085住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责,维修养护费用由相关业务单位支付。

086房屋毗连部位的维修养护由谁负责?在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。

087毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用。其中共有墙体按两侧均分后,由每侧业主按比例分担,共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责,其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。

088人为造成公用设施损坏、损失的,由损坏者负责修复、赔偿。

089房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护。

090房屋的修缮、粉刷由业主委员会决定。

091房屋的天面、外墙每10年至少修缮、粉刷一次。

092房屋的空调架、防盗网等外观设施每三年至少修缮、粉刷一次。

093房屋的楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施每五年至少修缮、粉刷一次。

094房屋的天面、外墙、空调架、防盗网、楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施项目到修缮粉刷期确实不需要修缮和粉刷的,业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮和粉刷,经市、区住宅主管部门同意,可以延期。

095房屋的修缮和粉刷等设施项目费用,外观设施由业主或承租人承担;其他费用从住宅本体维修基金中支付。

096房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋安全或公共安全时需即时维修。

097公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按一定的提取比例提取,并一次性向业主委员会划拨;由区住宅主管部门设立专帐管理;使用办法由市政府制订;区住宅主管部门对业主委员使用公用设施专用基金不得干涉;

098公用设施专用基金提取的比例按住宅区除地价以外的建设总投资2%提取。

099公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。

100住宅区内禁止践踏、占用绿化地;占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;乱抛垃圾、杂物;影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;损毁、涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随意停放车辆和鸣喇叭;发出超出规定标准的噪音;排放有毒、有害物质;经营业主公约所禁止的行业;法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

101住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房与按比例提供给业主委员会由物业管理公司经营的商业用房。

102住宅区的专用房屋由开发建设单位在住宅区移交时按市政府规定以建造成本提供管理用房,以微利房价提供部分商业用房;

103住宅区的专用房屋的产权属该住宅区全体业主;

104物业管理用房的计算方法是:物业管理用房面积(平方米)=人均管理用房规划指标(0.06)×住宅区房屋总套数(住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每 100平方米建筑面积折一套;写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每100平方米建筑面积折一套)×户均人口数(3.75)。

105物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等,不包括机电及保安人员值班用房。

106保安人员宿舍用房由开发建设单位利用小区(大厦)内相关公共场所解决。

107物业管理用房必须是正规用房。

108向业主委员会提供管理用房的期限在业主委员会成立2个月内提供,最迟不超过6 个月(商业用房、公用设施专用基金相同)。

109提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的3‰,高层住宅区或别墅区按总建筑面积的2‰提供。

110提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施专用基金中垫支,并从该商业用房经营收入中收回。

111提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托管理合同使用、经营,其收入用于弥补管理费的不足。

112住宅区的公用设施专用基金、住宅本体维修基金和管理服务费的收支帐目业主委员会应每三个月至少公布一次,接受业主的监督。

113业主、非业主使用人违反业主公约的,承担相应的民事责任。

114对未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的,物业管理公司可要求业主限期交纳。

115对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金的,可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金,并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交;连续六个月不交纳的,可向人民法院申请追缴。

116物业管理公司违反物业委托管理合同的约定并造成损失的,承担相应责任并承担相应损失。

117业主委员会、业主大会违反“条例”第二十二条“业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督;业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。”规定的,市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤消其决定,并通告全体业主。

118业主委员会对物业管理公司有下列行为之一的:①擅自扩大收费范围、提高收费标准;②改变公用设施专用基金和住宅(本体)维修基金的用途,或未按规定定期公布收支帐目的;③改变专用房屋的用途,未按规定使用的;④管理制度不健全、管理混乱,造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善,经市、区主管部门认定应当予以处罚的。业主委员会有权予以制止并限期改正;逾期不改正的,业主委员会可以终止委托管理合同;市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正,并可处以3000元以上10000元以下的罚款;情节严重的,市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级,直至吊销其物业管理的经营项目。

119业主委员会进行投资和经营活动,市、区住宅主管部门应当责令限期改正,可以并处3000元以上10000元以下的罚款。

120业主、非业主使用人或其他单位、个人未经市政府有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途;不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋从事危害公共利益的活动;不得侵害他人的正当权益。违反上述第三十八条规定的,市、区住宅主管部门应当责令限期改正,恢复原状,可以并处1000元以上5000元以下的罚款。

121业主、非业主使用人或其他单位、个人违反住宅区内禁止践踏、占用绿化地;占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;乱抛垃圾、杂物;影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;损毁、涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随意停放车辆和鸣喇叭;发出超出规定标准的噪音;排放有毒、有害物质;经营业主公约所禁止的行业;法律、法规及市政府规定禁止的其他行为的,市、区住宅主管部门应当责令限期改正,可以并处100元以上2000元以下的罚款。

122写字楼、商住楼及工业厂房等物业可参照本“条例”执行。

123物业管理公司必须按照所持有的“物业管理资质”从事相应的物业管理工作。

124资质证书分为甲级、乙级、丙级3种。

125物业管理公司按持有的不同资质证书,进行物业管理工作。持有甲级资质证书的单位,可以管理各类物业并按甲级标准收取管理服务费;持有乙级资质证书的单位,可以管理30层以下的各类物业并按乙级标准收取管理服务费;持有丙级资质证书的单位,可以管理9层以下的各类物业(涉外住宅区、别墅小区除外)并按丙级标准收取管理服务费。

126业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计?业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅(本体)维修基金和管理服务费

的使用明细表和收支明细帐目进行审计。

127对物业公司审计的费用从管理费中支付。

128业主委员委托会计师事务所会对物业管理公司进行审计的前提条件是在业主委员会与该物业管理公司之间的委托管理合同依法终止时。

129住宅区管理服务费总收入的主要来源有1.部分商业用房租金;2.公用设施、设备和公共场所(地)的经营收入;3.向业主收取管理服务费;4.住宅区的其他合法收入。

130住宅区管理服务费的基本开支有1.住宅区公用设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修和养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等);2.业主委员会、管理处核定人员的津贴工资、福利及办公、经营费用;3.就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用;4.住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费;5.住宅区必要的社区文化活动费用。

131管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管保险费用。

132收取管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准由业主委员会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求,参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后,报业主大会批准执行。

133住宅区管理服务费的收支帐目由业主委员会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次;年度帐目公布应由业主委员会主任和物业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。

134住宅区公用设施专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主委员会。

135住宅区公用设施专用基金的主管部门市住宅主管部门和区住宅管理部门。
136住宅区公用设施专用基金所说的开发建设单位总投资含公用设施配套费、建造成本。

137住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的范围是:区内的非市政道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等;文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)。(不包括产权不属于全体业主共有的物业)。

138住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准是:区内道路路面、路基严重损坏,造成无法通行的;路灯线路需要改造或重新敷设的;沟、渠、池、井、井壁(面)出现严重断裂或破损的;园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的;文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的;停车场、连廊、自行车房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管网大修、更新、改造等。

上述范围之外的由市住宅主管部门确定。

139高层住宅区专用基金的使用比例30%用于本体外公用设施;其余用于本体共用设施的重大维修工程项目。

140专用基金不属于业主委员会或物业管理公司的经营收入。

141专用基金用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时,只能使用基金的增值部分。如增值部分不足,从管理费积累中垫支或由业主分摊。

142物业管理公司需要使用专用基金时,应向业主委员会提供法定代表人签字盖章的使用申请;该项目有关图纸、预算资料;施工承接单位或人员资质资料。

143业主委员会对物业管理公司使用专用基金的审批程序是:业主委员会在接到物业管理公司使用专用基金的申请后14日内召集业主大会审议;同意后,向区住宅管理部门报送有业主委员会主任及物业管理公司法定代表人共同签字的《住宅区公用设施专用基金使用申请表》;区住宅管理部门应在接到申请表后14日内完成审批并将款项拨到物业管理公司帐户。

144房屋(本体)维修基金属各类物业业主的共有资产,以每个单体物业为单位,由该单体物业的所有业主按各自物业的建筑面积分担和享用。

145房屋(本体)维修基金的主管部门是市住宅主管部门;各区住宅主管部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理指导和监督。

146业主缴交房屋(本体)维修基金规定:业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起,按月缴交本体维修基金;业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。因开发单位的原因造成空置的房屋,其本体基金由开发单位缴交。

147房屋(本体)维修基金的收取标准执行市物业主管部门颁布的指导标准。指导标准每两年制订和发布一次。各业主委员会可根据房屋的使用状况和本体基金积累状况,经与物业管理公司协商后,对本体基金缴交标准作适当调整。

148房屋(本体)维修基金的使用原则是:按照取之于民,用之于民的原则,用于房屋本体共用部位的维修养护。

149房屋(本体)维修基金的使用范围是:共用部位的维修养护由管理处组织实施,其费用从本体基金中支出。共用部位是结构相连或具有共有、共用性质的部位设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等),抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。

150房屋(本体)维修基金的使用比例:本体基金的30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修,其余的70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程(含新增和改造工程,下同);用于中修以上维护工程时,须经业主委员会或该栋50%以上业主书面同意。

151房屋(本体)维修基金维修标准:房屋共用部位的大、中、小修标准执行国家建设部有关标准。

152房屋(本体)维修基金不够支出时,经业主委员会决定,由全体业主分摊;单栋房屋本体基金不够使用时,经业主委员会或该栋50%以上业主书面同意,由该栋各业主按规定分摊。

153物业管理公司之管理处对每年房屋(本体)维修基金的使用应于每年12月31日前提出下年度使用本体基金的计划及预算,提交业主委员会审议通过。业主委员会应在收到管理处的计划及预算后15日内作出答复,逾期视为同意;急修工程应在7日内答复,逾期视为同意。

154如业主委员会或该栋房屋部分业主不同意管理处使用本体基金进行中修以上维修工程计划时,管理处认为有充足理由使用,或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的,可由物业管理公司申请,经区住宅管理部门核准后实施。

155房屋(本体)维修基金使用之后的手续:日常维护和零星小修由管理处主任签字,作为本体基金支出记帐凭证;中修以上工程应出具“施工项目清单”,由委员会主任或该栋楼长(或20%以上业主 )、管理处主任签字,作为本体基金支出记帐凭证。

156房屋(本体)维修基金的帐务以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理,并设立专用帐号存储本物业的本体基金。

157房屋(本体)维修基金的监督办法:本体基金的收支项目,由管理处每三个月在各栋房屋的显著位置公布一次。基金帐目列明基金应用的项目、部位、费用支出及证明人、基金余额(单体和全部),并接受有关部门和业主的监督和质询。

158业主不按规定缴纳基金的,管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约规定采取相应催缴措施。

159物业管理公司及其管理处在使用房屋(本体)维修基金有下列不规范行为之一的, 市、区住宅主管部门可依法规、规章规定予以处罚:1.擅自提高本体基金收费标准;2.改变本体基金的用途,挪作它用的;3.未按规定期限公布本体基金收支帐目的;4.拒绝接受业主委员会或业主查询的。

160物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询的,业主可以拒缴本体基金。

161对房屋(本体)维修基金用于日常小修并超出规定的本体基金比例的,经业主委员会或所维修养护单栋房屋50%以上业主同意,日常小修可以超出规定的本体基金比例,超出部分可在下年度本体基金的小修费里冲抵,或经业主委员会决定提高本体基金收取标准弥补。

162房屋(本体)维修基金征收的具体标准是:本体基金征收标准应根据物业的使用年限及新旧程度,维修养护实际需要,并考虑群众的经济承受能力等因素制定。

本体基金可按如下标准向业主征收(注:房屋保修期内不得征收):多层住宅(不带电梯)每月每平方米建筑面积0.15元,高层商住楼、住宅楼(含带电梯的多层住宅)每月每平方米建筑面积0.25元。其他房屋(含写字楼、商业大厦、厂房等)的本体基金标准,参照上述规定标准执行,但经业主委员会或多数业主同意,征收标准可适当上浮,但最高上浮幅度不得超过上述标准的 50%。

163房屋(本体)维修基金使用的权限规定:动用本体基金,应履行规定的程序和手续,其中:日常维护和零星小修金额在1000元以下的,由物业管理处负责人和本栋房屋楼长共同签字后支付;用于中修以上维护工程或维修金额1001元以上的,须经本栋房屋占60%以上业主同意后方可使用。 本体基金确实不够支出时,经占60%以上的业主同意,可由该栋房屋的业主分摊。

164在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务的单位,应遵守《深圳经济特区物业管理行业管理办法》。

165物业管理服务应遵守社会化、专业化、企业化的原则,保持物业与城市环境的整洁优美,保障物业的安全使用,维护业主和其他非业主使用人的合法权益。

166何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业 ?物业由开发建设单位自用 的;在一个物业管理区域内,多层物业总建筑面积低于五万平方米的,或高层物业总建筑面积低于二万平方米的,或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。前款物业管理区域的范围,由市主管部门会同有关部门划定。

167物业管理服务招标,可以采取公开招标、邀请招标的形式。

168物业管理服务投标书应当包括:物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度;管理服务人员配备方案;管理服务用房及其他物资装备配置方案;管理服务费用收支预算方案;管理服务分项标准与服务承诺;社区文化服务方案;管理服务模式设想等。

169物业管理企业提供物业管理服务,应当遵循国家有关的强制性标准;没有国家强制性标准的,应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准,提高管理服务水平。

170物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是不得超过物业管理成本的百分之十。

171物业管理公司派出机构物业管理处下列项目支出列入物业管理成本,但不得重复计算:1.管理处管理人员的工资、福利;2.保洁消杀费;3.治安防范费;4.公用配套设施日常维修养护费;5.园林绿地维修养护费;6.用于物业管理的固定资产折旧及经营、办公费用;7.公用部位水电费;8.电梯运行维修养护费;9.中央空调费。

172对物业管理企业在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后,有结余的,应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用,不得擅自提取或挪作他用。

173物业管理企业在合理的时间内进行的物业管理活动包括对物业进行巡视、检查、或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造,或按规定对物业的装修进行监管的,业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管,不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的,由市、区主管部门决定执行;对维修养护或改造的费用有疑义的,可向物业管理企业提出质询,物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。

174业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的,可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉;市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处,并将查处结果书面通知投诉人。

175物业管理公司应交纳的税种有:营业税、城市建设维护税、教育费附加;企业所得税;增值税;印花税。

176营业税、城市建设维护税、教育费附加的税率为:营业收入的5%。营业税的1%。营业税的3%。

177收取的中央空调使用费不算作营业收入不计征营业税。

178物业管理公司代收的水、电费收费项目要交增值税。

179物业管理费用收支公布的主要项目有:收入部分:管理费,房租,停车场收入,有偿服务费等;支出部分:管理人员工资、福利,办公费,经营费,差旅费,水电费,机电设备运转水电费,设备工具修理费,公共设施维修、绿化养护费,保安费用,法定税率、保险费,管理佣金等;本季盈亏,上季结转,累积盈亏。

三.保安服务管理

001治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备与工具,防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素,比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等,还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止,确保业主或非业主使用人人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活秩序正常。

002治安管理的主要内容是:防扰乱秩序、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。

003治安管理的目的是人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活秩序正常。

004物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施安保服务。

005保安人员入职的基本条件是身高1.70米以上;20岁至28岁;高中以上文化程度;身体健康;思想品德好(当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料);符合计划生育规定;具备一定的军训基本功;有深圳户口的成年人担保。退伍军人、党员优先考虑。

006保安人员岗前培训的主要内容包括:公司简介;物业管理法规学习;企业内部的有关管理制度:员工守则,工作纪律等;安全防火教育;ISO9002质量体系有关安保方面文件的学习;普法学习;职业道德教育;军训。

007保安人员在岗培训的主要内容包括:安保操作规程;队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。

008保安人员单兵队列考核标准是:军人军姿;停止间转法;齐步走与立定;正步走与立定;跑步走与立定;敬礼。

009保安人员擒拿技术动作的基本内容是:基本功:直打、侧打、勾打;弹踢、侧踹、勾踢;综合练习。擒敌拳等。

010保安人员军事体能测试标准是:百米跑14秒以内;俯卧撑50个以上;爬楼20层60秒以内。

011保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议(委托管理合同、业主公约以外的协议),采取各种有效措施,对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看,对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作,只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。

012保安守护工作主要有:保护人身安全;保护财产安全;维护客户单位内部正常的秩序。

013在守护过程中可能遇到的主要问题是:火灾;盗窃;破坏;扰乱秩序;业主或非业主使用人求助。

014巡逻保安服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序;预防、发现、制止各种违法犯罪行为;及时发现各种可疑情况,抓获现行违法犯罪分子;警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场;检查发现防范方面的漏洞;平息巡逻中突发事件和意外事故。
015遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止,并尽量将其抓获;迅速报告公安机关;疏散无辜群众。

016遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制、稳住领头者;疏散围观者;迅速报告有关部门及公安机关,平息事件;协助客户单位处理问题;防止事态扩大。

017遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是:将其劝出守护目标范围,无效时,通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。

018守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案;保护好现场;安抚受害者;注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人,应迅速移交公安机关,防止其逃跑。遇闯卡车辆,应记下车牌号及车辆特征,必要时报告公安机关。

019发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察,注意其行为发展,并及时向有关领导报告,做好控制工作。

020遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是:遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭,特别加强门卫和要害部位的守护,在照明恢复前,严格控制人员进出。

021遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是:问清反映者姓名、房号、单位,详细记录报告的内容;对当面报告者要记清其相貌、衣着特征;对报告内容及时向有关领导汇报。

022保安巡逻工作的主要方法是:采取定线、不定线相结合的巡逻线路;采取点与线结合的方法。

023保安巡逻工作应注意的事项是:在时空控制上应注重系统管理;经常结合治安方面的情况,及时调整力量和巡逻方法;经常教育巡逻人员增强危险观念,要求每个巡逻人员在巡逻中,要全神贯注,细心观察,不忽视一点可疑迹象,不放过任何应该解决处理的问题,夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点,以及不正常的烟、光等。

024违反治安管理行为的主要内容是:扰乱公共秩序的行为;妨害公共安全行为;侵犯他人人身权利行为;侵犯公共财产的行为;妨害社会管理秩序行为;违反消防管理行为;违反交通管理行为;违反户口或居民身份证管理行为。

025违反治安管理行为与犯罪的主要区别是:情节轻重和对社会危害大小不同;触犯的法律不同;应当受到的处罚不同。

026正当防卫的条件是:1.正当防卫的不法侵害条件:必须有真实存在的不法侵害行为,才能进行正当防卫;必须针对正在进行的不法侵害行为,才能实行正当防卫。2.正当防卫的防卫条件:正当防卫必须针对不法侵害者本人实行;正当防卫不能超过必要限度,造成不应有的损害。

027真实存在的不法侵害行为:指客观上发生了危害社会的行为。

028正当防卫的必要限度:要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害;要把防卫行为与侵害行为进行比较,凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当,即可认定是制止不法侵害所必须的限度。

029非正当防卫的性质:属于不法行为。

030常见的非正当防卫有:假想防卫;防卫挑拨;不适时防卫;局外防卫;抗拒防卫;互殴行为;防卫过当。

031防卫过当:指行为人的防卫行为超过了必要限度,给对方造成了不应有的损害的行为。

032紧急避险的定义是:为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险,不得已采取的损害另一合法利益的行为。

033紧急避险的构成要件主要是:必须是合法利益受到紧急危险的威胁;危险必须是正在发生的;避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施;避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险,在迫不得已的情况下实施的;紧急避险必须是实际存在的,不能是假想的或推断的;避险行为不能超过必要的限度。

034保安员处理问题应遵循的原则:保安员在履行自己的职责时,会遇到许多问题需要处理,在维护业主(租户)的安全和利益的同时,依法办事,依法执行政策,  不徇私情,以理服人。

035保安员处理问题应遵循的方法:对不同性质的问题采取不同的处理方法。对一般违反法规和管理规定的问题,如民事纠纷,可通过说服教育的方法解决,主要是分清是非,耐心劝导,对一时解决不了又有扩大趋势的问题,应采取“可散不可聚,可解不可结,可缓不可急,可顺不可逆”的处理原则,尽力劝解,把问题引向缓和,千万不要将矛盾激化,因为这样不利于解决问题。对处理问题上,坚持教育与处罚相结合的原则,如违反情节轻微,不需处罚的,可当场教育,或协助所在单位、家属进行教育,如需要治安处罚的,交公安机关处理。违反其他行政规定的,交行政机关处理。对于犯罪行为,应及时制止,并把犯罪分子扭送公安机关。

四.停车场管理

001物业管理辖区车辆管理主要是:停车场(库)的建设;建立健全停车场管理规章制度。

002停车场(库)的规划应注意:是否经济;是否因地制宜。

003停车场(库)内部主要有光度要求;设施要求;区位布置等方面的要求。

004一个标准车位大概为2.5 M x5.0 M面积。

005车辆被盗的主要处理办法是:车辆在停车场被盗,由管理处确认后协同车主迅速向当地公安机关报案。同时,被保险人(车主、停车场)应立即通知保险公司。车管员、管理处、车主应配合公安机关和保险公司作好调查处理工作。

006车辆被损的主要处理办法是:当车管员发现停车场里的车辆被损坏时。车管员应立即通知车主,并报告班长和管理处。属撞车事故的,车管员不得放行造成事故的车辆,应保护好现场;未及时发现肇事车辆的,要积极排查,协助受损车主处理。属楼上抛物砸车事故,车管员应立即制止,并通知肇事者对造成的事故进行确认;未当场发现肇事者,要对大概区域住户发出警告性告示,并协助受损车主处理。车管员认真填写“交接班记录”,如实写明车辆进场时间,停放地点、发生事故的时间以及发现后报告有关人员的情况。

007车辆出入停车场(库)应注意:1.车辆出入后切记放下道闸,以防车辆冲卡。2.放下道闸时应格外小心,防止道闸碰损车辆和行人。3.遵守服务礼貌用语中车辆管理服务文明礼貌用语。

008住宅区(大厦)的停车场(库)的管理者是:从事该住宅区(大厦)的物业管理的物业管理公司。

009机动车在辖区内道路上的限速是:时速不得超过15公里。

010进入小区(大厦)停车库机动车限速是每小时5公里以下.

011进入小区(大厦)停车库机动车,物业管理公司不承担业主或非业主使用人之车辆保险责任,除非双方另有约定;车辆人库后,贵重物品请勿放在车内,由此所造成的损失均由车主自负。

012车库内车位已停满车辆,管理员应放置车位已满标志,并禁止车辆再进入车库。

013车辆进入小区应停放在:规划好的停车位上。

014如果小区内车位已满,业主或非业主使用人的车辆:应服从车辆管理员的指挥停放。

015除私家车位外,车辆不可以长期在小区内停放。

016办理了停车场营业执照和许可证的停车场,对进入停车场临时停放的车辆必须缴费。

017业主在小区停放车辆应注意:锁好车门,设置防盗报警系统,车内贵重物品随身携带,停车卡不能留在车内。

018有些小区,管理处要求进入小区车辆停放时关闭防盗报警喇叭。这是因为为防止由于雷暴、触动等发生鸣叫,影响小区居民休息。这种措施是以高质量的保安服务为基础的。

019私家车位,物业管理公司如何管理:不能按《深圳市机动车辆保管统一收费标准》收费,只能按标准停车位面积X辖区内最高管理费标准与最低管理费标准的平均值收取管理费。即按一般物业进行管理。

020机动车不可以在辖区内道路上超车。

021机动车不可以在小区(大厦)任何场所试车、修车和练习。

022在车位已满的情况下,不可以在绿化地、人行道、消防通道临时停放车辆。

023执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)在小区可以例外行车、停泊。

024停车场管理规定:1、停车场车管员必须24小时值班,将管理制度、岗位责任人姓名、照片、停车场负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场出入口明显位置。

2、停车场内按消防要求设置消防栓,配备灭火器,由车管员负责管理使用,物业部消防人员定期检查。3、停车场一般需设三名工作人员,一名登记收费,二人指挥车辆出入和停放。

五.消防管理

001物业管理公司消防管理队伍的原则是:每个管理处的员工都是公司的义务消防员。

002消防管理人员的具体工作内容是:负责消防报警中心的日常值班;普及防火知识教育,落实防火岗位责任制;定期进行消防安全检查;火灾发生时是灭火的骨干力量。

003消防工作的方针是:“预防为主,防消结合”。

004消防工作包括防火与灭火两个方面。

005消防安全工作的基本措施是:行政、技术和法制措施。

006 “防火责任人制度”是:“谁主管,谁负责”。

007我国最高消防行政法规是:《中华人民共和国消防条例》和《中华人民共和国消防条例实施细则》

008消防监督的三要素是:监督者,被监督者和监督标准。

009消防监督最可靠的保证是:组织。

010消防重点部位的确定:火灾易发部位,发生火灾影响全局的部位,重点项目和技术设备,财富集中部位,人员集中部位,村镇粮食加工厂。

011重点防火单位的防火责任人是:单位正职领导。

012重点防火单位工作人员对本人岗位的防火责任是:对本岗位的消防安全负责。

013室内装修应使用:不燃材料、难燃材料及燃烧时不发出有毒气体的材料。

014重点单位消防工作的重点是:制定应急灭火和疏散方案,定期组织消防演练。

015公共场所发生火灾时现场工作人员承担的义务是:组织,引导在场群众疏散。

016物业管理单位的消防管理职责是:建立,健全防火安全制度,明确防火安全责任;管理、维修、保养、更新物业区域内的公共消防设施和器材;落实值班巡查制度;建立义务消防队,扑救初期火灾,引导安全疏散。

017对存在火灾隐患并不按要求整改的:自整改期限届满之日起对责任单位处以每日一千元以上五千元以下罚款。

018建筑物内部装修工程消防设计未经审核或审核不合格擅自施工的处以每平方米罚款30元。

019燃烧的四个特征是:放热,发光,火焰和发烟。

020可燃物的着火方式是:引燃和自燃。

021大多数火灾是由引燃方式引起的。

022由引燃引起的火灾必须具备可燃物,助燃物,火源三个条件。

023火源主要是明火和高温物体两种。

024发热的导线属于火源。

025火灾的主要助燃物是:空气(氧)。

026防止火灾发生的最重要措施是:消除火源。

027一氧化碳是剧毒、可燃性质的气体。

028火灾中导致人员死亡最多的原因是:烟毒气致死50%以上。

029灭火的原理是:断绝可燃物,降低火场温度,窒息缺氧法,抑制火区连锁反应。

030火灾分为:A类固体,B类油脂及液体,C类气体,D类可燃金属。

031常用的灭火器主要有:清水,泡沫,二氧化碳和干粉灭火器。

032对一般固体火灾适用:清水,泡沫,二氧化碳和干粉灭火器。

033对贵重设备适用:二氧化碳灭火器。

034对档案材料应用:二氧化碳灭火器。

035对可燃液体适用:泡沫灭火器。

036干粉灭火器的用途最广,它适用于气体,液体和电气设备火灾。

037干粉灭火器一般应和泡沫灭火器连用。

038在配电房应配置:干粉灭火器和二氧化碳灭火器。

039电气线路火灾的原因是:短路,过负荷和接触电阻过大。

040电气线路的安装必须由合格电工人员负责。

041电线绝缘必须合乎电压要求。

042为在短路和过负荷时能及时切断电源,必须在线路中安装熔断器装置。

043不可用钢,铁丝代替熔丝。

044接触电阻过大会产生极大的热量引致直接燃烧的后果。

045为防止接触电阻过大必须做好保证牢固连接线路工作。

046防止电气线路火灾的重点在:选材和安装方面的工作。

047具较大火灾爆炸危险性的焊割方法是:电焊和气焊。

048在重点防火部位动用电焊,气焊必须经过相应级别的审批手续。

049在扑灭电气火灾时应坚持先断电,后灭火原则。

050发生火灾时切断电源最好使用绝缘工具。

051为避免触电,对使用灭火器扑灭电器火灾时应注意:尽量增大喷枪和带电体的距离。

052气焊使用的危险气体是:乙炔。

053仓库内物品摆放应做到分类,分堆和防火间距要求。

054仓库不可设置移动式照明灯具。

055仓库的电源开关必须安装在:仓库外。

056在消防安全责任上,建筑设计部门实行“谁设计,谁负责”原则。

057经公安消防机关审批的高层建筑防火设计图纸不可在实际施工中变动。

058扑灭初期火灾的最有利时机是:起火后5-7分钟

059在组织灭火自救工作中,应坚持救人重于救火的前提。

060建筑物必须制定灭火和疏散应急方案。

061对消防管理人员任职要求:先培训,后上岗。

062在疏散中首先要了解:火场内的人员有无被困。

063疏散的首要次序是:疏散着火层以上人员。

064在疏散中如何稳定群众情绪:喊话宣传。

065疏散中人员较多或能见度较低时,应采用:鱼贯队列式的方法。

066对脱险人员管理的首要任务是:阻止其重返火场。

067对物资疏散的第一任务是:疏散可能扩大火势和爆炸的物资。

068物资疏散和人员疏散不可同时在一个安全通道里进行。

069地下建筑和地下停车场的安全出口至少应有:2个。

070在疏散中对伤病员和行动不便的人员应:使用消防电梯。

071由于中性平面效应,打开着火层以下的门窗时应注意:不要过多打开门窗。

072动力工程部门在发生火灾后不可立即撤离岗位去支援一线。

073最大的火灾隐患是人们对火灾隐患认识不足,因此消防管理工作要切实做好宣传教育方面工作。

074作为承建商,应对物业消防系统安全负责。

075消防中心是整个消防系统的中心枢纽部分。

076自动报警系统包括:烟感,温感,警铃。手动按纽,联动设备。

077消防水不能借用它途。

078排烟阀、送风阀在无火警时应保持关闭状态。

079气体灭火系统一般安装在:电气设备房。

080设备房门都是防火门。

081消防通道的防火门要保持关闭状态:保证发生火灾时烟和热量不能进入消防通道内。

082消防通道的照明灯,指示灯应常亮。

083为防盗窃,可否在适当时段锁上消防通道门?:否

084消防通道不可临时堆放货物。

085温感一般安装在:停车场和某些设备间。

086引起烟感误报的主要原因是:烟雾和灰尘过大。

087报警时,警铃和紧急广播会:向报警层和上下两层报警。

088风阀开动的形式是:报警层和上下两层同时开动。

089消防设备在任何时候都应处于自动状态,而非手动状态,这是因为:手动状态会令消防联动失效。

090火警发生后,所有电梯会:迫降至最底层。

091消防系统是独立系统,但需要其它设备部门支持和配合。

092消防监控系统应该与安保系统,楼宇自控系统共同工作才能发挥最佳效果。

093地下停车场的排烟风机除消防功能外,还有:换气,降低废气浓度的作用。

094当你所在楼层发生火灾时,应采用从消防通道到达下面最近的避难层的方法逃生。

095火灾发生时,当你处在火灾层以上的楼层时应采用从消防通道到达上面最近避难层的方法逃生。

096消防喷淋系统有以下部分组成:喷头,管道,信号阀,水流指示器,水泵,湿式报警阀,喷淋接合器。

097启动喷淋系统喷头动作的温度:65-71℃。

098喷淋水泵靠压力开关启动。

099维护人员平时检查喷淋系统主要看:管道是否有水,总阀门是否常开。

100发生火灾时正确使用消防栓的步骤:拉开水带,套在消防栓口上。装上水枪,打开阀门,对准火焰底部喷射。

101使用消防栓时,最少要2个人操作。

102当某个消防栓漏水时将该立管的总阀门关闭,排水.维修处理。

103维护人员每个季度检查一次消防栓内的设备。

104消防栓水泵用消防栓按纽启动。

105气体灭火和泡沫灭火不能由消防中心控制,但可监视动作信号。

106发现火灾,但烟感未动作,立即打破手动按纽报警。

107发现火灾,身边又无通讯设备.立即打破手动按纽报警。

108手提式灭火器应放在通道和容易发现的地方。

109一个消防喷淋头的保护面积是12.5平方米。

110一只消防报警烟感器的保护面积是当6m>H≥2m时为60平方米;当12m>H≥6m   时为80平方米。

111消防栓和消防栓之间的距离不应超过30米。

112喷淋系统的信号阀是常开。

113所有消防系统的闸门平时应处于常开状态。

114疏散指示灯安装在消防通道内外的位置。

115疏散指示灯的电源不能关闭。

116消防系统现场设备平时处于自动状态。

117消防供电是双回路。

118发电机发出的电供应急照明,消防电梯和其它消防设备使用。

119应急照明应安装在消防通道,设备房等位置。

120应急照明日常检查采用切断正常电源,看能否动作的方法。

121发生火灾时,送风阀要打开,打开后如何关闭?现场手动关闭。

122消防主要设备动作以后,消防中心显示运行动作和手动自动信号。

123消防中心的控制电源平时保持开启。

124消防中心控制电源有2路(警铃电源和控制电源)。

125消防栓和喷淋系统要稳压。

126消防供水系统每套有2个水泵(一用一备)。

127消防水如何供水?先使用水箱供水,后启动水泵抽水。

128消防接合器的作用:当水池,水箱无水时,由消防车通过接合器供水。

129室外消防栓的作用:专供消防车取水。

130防火门的性质:是一种活动的防火分隔物。

131防火门通常安装在防火墙、前室、走道、楼梯间。

132防火门主要分为三级。甲级需耐火1.2小时,材质为双面薄钢板中填硅酸钙板及陶瓷棉,主要用于防火分区的门洞口处;乙级须耐火0.9小时,其构造为厚木板单面或双面钉石棉板及铁皮,也有将木料经防火浸料处理,主要设在楼梯间、前室及消防电梯前室门洞口处;丙级应耐火0.6小时,主要用作管道井的检修门。

133防火门的安装使用及养护管理工作应注意安装自动闭门器;安装防火门开启固定装置;安装电磁门锁(常闭疏散通道防火门);设置双扇关闭前后步骤顺序器;安装推杆式门锁;防止地毯或其他物品卡住防火门问题。

134低层消防水箱一般储存10分钟的室内消防水用量。

135消防水泵的技术要求是:一组消防水泵,至少应有两条吸水管,其中一条发生故障时,其余吸水管应仍能满足供水的要求。高压消防给水系统的每台消防水泵则应各有独立的吸水管;消防水泵的吸水管和出水管,为便于检查和维修,一般应敷设在水泵房的地面上,其阀门应设在操作方便的地方,并需有明显的启闭标志;消防水泵的吸水管口径不应小于消防水泵进水口的直径;消防水泵宜采用自灌式引水,以保证及时供水;消防水泵与动力机械应直接连接;固定消防水泵一般应设置备用泵;消防水泵的出水管上,应装设止回阀和供试验、检查用的放水阀。

136高低压配电房、计算机房等场所为什么采用气体灭火而不用水灭火?因为水是非绝缘体,而气体是绝缘体(靠排除氧气而灭火)。

137释放消防气体前要先关闭风机等通风设备,防止空气流通。

138消防栓箱内有水枪、水带(有的还另带卷盘)、锤子、报警按钮装置。

139消防栓栓口离地面高度是1.10m。(允许误差2cm。)

140自动喷淋系统每个大区又分几个小区,大小区分区的依据各是:压力超过80mH2O  分大区,每个小区的喷头数不超过800个。

141消防电梯的安装使用及养护管理工作应注意:设前室保护,以防烟火侵入井道及轿厢中;轿厢承载力不小于1500kg,内部面积不小于1.5x2.0m,以保证容纳担架和数名人员;轿厢内配有通讯联系、操作控制、事故电源及紧急照明等设施,内部装修为不燃及难燃材料;井道、机房单独设置,隔墙为防火墙,门为甲级防火门,底坑有排水设施,顶部有通风设施,井道内不准敷设其他用途电缆;设专用消防按纽等。

142火灾自动探测报警设备由探测器、区域报警器和集中报警器组成。

143火灾自动探测报警设备有感烟、感温、光电和可燃气体探测器等种类。

144火灾自动探测报警设备的安装使用及养护管理工作应注意以下问题:严格按照设备说明书对适用范围、环境条件、保护面积、安装高度等要求安装;传输线路与强电电缆分开敷设,导线线芯(铜线)截面不小于0.75mm2,多芯电缆,单根线芯(铜线)截面不小于0.2 mm2,供电电源使用消防专用电源;由经过专门训练人员负责使用、管理和维护;维修由专业维修人员维修。

145火灾自动探测报警设备一般常见故障及其检查办法是:主电源故障,检查输入电源是否完好,熔丝有无烧断、接触不良等情况;备用电源故障,检查充电装置、电池有无损坏,连线有无短路;探测回路故障,检查该回路至火灾探测器的线路是否完好;误报火警,应勘察误报现场有无水蒸汽、粉尘等影响。

146火灾事故照明和疏散指导标准有:在疏散楼梯、走道和消防电梯及其前室以及人员密集的场所等部位设置事故照明;在配电室、消防控制室、消防水泵房、自备发电机房等设事故照明;疏散指示标志应设于走道墙面及转角处、楼梯间的门口上方,以及环型走道中,其间距不宜大于20米,距地1.5-1.8米,应写有“EXIT”的字样,且为红色;采用可充电蓄电池作为事故照明及疏散指示灯的电源;供人员疏散用的事故照明,主要通道上的照明不应低于0.51x。

147为什么说熔断器存在导致火灾发生的危险性?熔断器在保护熔断时,会发生高温金属屑飞溅,如果熔断器周围有易燃物就容易导致火灾发生。

148熔断器的安装与养护管理措施有:选用熔断器的熔丝时,熔丝的额定电流应与被保护的设备相适应;一般应在电源进线、线路分支和导线截面改变的地方安装熔断器,尽量使每段线路都能得到可靠的保护;照明线路熔丝的额定电流应稍大于实际负荷电流;为避免熔丝熔断时引起周围易燃物燃烧,熔断器宜装在具有火灾危险的房屋外边,否则应加密封外壳,并离开可燃物构件;经常除尘,以保持熔断器清洁;有爆炸危险的场所,不能安装一般的熔断器。

149住宅发生火灾的可能性有:液化石油器具火灾;厨房油锅起火;煲粥干锅起火;电器用具火灾;儿童玩火火灾,烟头未熄引起火灾等。

150扑救住宅火灾时应注意的问题:发现室内起火时,切忌打开门窗,以免空气对流,使火势扩大蔓延。灭火后,需打开门窗,将未燃尽的气体或烟气排除,防止复燃;嗅到液化气气味,切忌用明火检查,禁忌开电灯,勿使用泄露点处电话,应关紧相关阀门断绝气源及泄露点电源,开窗通风;发现起火,应通知疏散邻居。

151人员密集场所发生火灾时的扑救对策有:首先切断电源,关闭可燃气阀门,打开送风设备,关闭通风设施,打开所有出入口疏散人员,启动灭火设备,将起火点的未燃物资搬走或隔离。

152人员密集场所发生火灾时应注意的问题:当有化学、塑料类物质燃烧时,要注意防毒气和烟雾中毒;利用广播形式宣传、引导和稳定人们的情绪,做到循序地按疏散计划撤出被困人员,防止人群过挤造成踏、压伤亡事故,制止脱险者重返火场;灭火时要沿墙根行动,防止燃烧点上部坠落物压伤人员。

153火场上主要的有害气体可能有:一氧化碳、二氧化碳、氯化氢、氮的化合物、硫化氢、氰化氢、光气等。

154火灾现场对人的危害主要有:缺氧、高温、毒性气体、尘害。

155人在火灾中主要的心理反映是:惊慌和群聚。

156激发人在火灾现场的积极心理的办法是:教育、训练。

157火场逃生的主要方法有:自救、互救

158自救的主要方法有:熟悉所处环境;选择逃生方法。

159火场可选择的逃生方法有:立即离开危险区域,选择简便、安全的通道和疏散设备,准备简易的防护器材,自制简易救生绳索,切勿跳楼,创造避难场所。

160火场逃生应注意的事项:逃生动作要迅速;注意随手关闭通道上的门窗;若身上衣服着火,应迅速将衣服脱下;不要轻易乘坐普通电梯;迅速报警;有可能扑灭初期火灾。

161寻找火场被困人员的方法有:询问知情人;主动呼喊;搜寻。

162对火场儿童的搜寻应注意床上、床下、墙角、桌椅下、橱柜内及可以藏身的物体下面。

163火场急救的基本要求是:抢救伤员必须争分夺秒;坚持救人重于灭火的原则;掌握正确的施救方法。

164高层建筑火灾扑救的对策有:尽量利用建筑物内已有的设施,如:消防电梯、消防通道、疏散层、擦窗机、室内的疏散阳台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋、建筑物救生天面等进行安全疏散;利用广播对建筑物内人员进行广播,告之起火有关信息及安全疏散路线、方法等;当某一层某一部位起火且火势不大时,应先通知着火层及其上一层和下一层的人员疏散,若火势有发展,则应通知着火层以上人员疏散;先救人后救物资。

165对高层建筑火灾中难以疏散的物资采取固定的大型机器设备,用喷射雾状水流设置水幕等方法冷却,不能用水冷却的,也可用不燃或难燃材料予以遮盖;对于易燃液体,可喷射泡沫予以覆盖;对于忌水渍、烟熏、灰尘污染的物资,应用蓬布等进行遮盖的措施进行保护。

166高层建筑的火灾危险性突出表现在:蔓延快,燃烧猛,难逃生。

167高层建筑消防安全管理法规是《高层建筑消防管理规则》。

168高层建筑的消防安全管理实施自防自救原则。

169高层建筑扑灭初期火灾不可以单纯依赖公安消防部门。

170高层建筑扑灭初期火灾应依靠高层建筑的员工和所有人员。

171高层建筑必须由有关单位的防火责任人组成防火领导小组。

171高层建筑管理单位必须设置消防安全机构。

172高层建筑应配置防火专职干部。

173高层建筑内不可储存易燃,易爆和化学物品。

174高层建筑消防管理“三严格”的对象是:吸烟,用火,用电。

175高层建筑内的商铺、写字楼和客房不可使用电炉,电烫斗等电热器具。

176高层建筑救火的成败取决于初期火灾能否被扑灭。

177扑救高层建筑初期火灾的责任落实到该单位的员工。

178高层建筑火灾后发生后的首要任务是报警。

179高层建筑必须配备专职或义务消防队。

180高层建筑提高灭火自救能力的物质基础是:建立以消防控制中心为中心,能监控,组织指挥整个灭火流程的消防系统。

181高层建筑消防楼梯必须设有防排烟设施。

182对高层建筑内的餐厅、歌舞厅等部位应采取专门报警和疏散措施。

183高层建筑发生火灾后,值班的领导和管理员应亲临一线。

184高层消防水箱储存量的技术参数要求是:一类建筑不应小于18立方米,二类建筑和一类住宅建筑不应小于12立方米,二类住宅建筑不应小于6立方米。其安装高度必须满足最不利点所设置室内消火栓的水压要求。
185旋转电动机着火时,应用:喷雾水枪、二氧化碳灭火器、四氯化碳灭火器或二氟一氯一溴甲烷灭火。

186电梯电气灭火的注意事项有:1、当电气设备发生火警时,要尽快断开总电源开关,切断电源,以防止火势蔓延和灭火时造成的触电事故;2、电气设备的灭火要采用二氧化碳、四氯化碳、1211和干粉等不导电灭火器材,既可防止触电危险,又不会损坏电器设备;3、灭火时,灭火人员不可使身体以及手持的灭火工具触及导线和电气设备,以防触电。

六.维修服务管理

001房屋维修的涵义是:狭义的房屋维修仅指物业管理公司对房屋的养护和修缮,广义的房屋维修则还包括对房屋的改建。房屋维修包括物业管理公司对房屋的日常保养,对破损房屋的修缮,以及对不同等级房屋功能的恢复、改善,装修、装潢改善,同时结合房屋维修加固,增强房屋抗震能力等。

002导致物业管理公司经常性、持久的进行房屋维修的原因是:房屋竣工交付使用以后,由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响或作用,房屋逐渐破损,使用价值逐步降低。

003砖木结构房屋的修缮周期一般是12--15年。

004砖混结构房屋的修缮周期一般是15--20年。

005钢筋混凝土结构房屋的修缮周期一般是20--25年。

006房屋维修主要有以下特点:只能在已有的房屋基础上进行;可以借鉴与发展优秀的建筑艺术;工程项目小,零星分散,用料品种多、规格多,新料、旧料都使用;人少但接触的工种多;工程往往在业主或非业主使用人监督下进行。

007房屋维修的原则是:“安全、经济、合理、实用”的原则;“能修则修,应修尽修,以修为主,全面保养”的原则;对不同建筑结构、不同等级标准的房屋,采取不同维修标准的原则;为业主或使用人服务的原则;有偿服务的原则。

008房屋维修主要有:按不同的结构、装修、设备条件,把房屋划分成一等和二等以下两类标准。

009主体工程维修标准是:指主体屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构件。当主体结构损坏严重时,不论对哪一类房屋维修,均要求牢固、安全,不留隐患。

010楼地面工程维修标准是:应牢固、安全、平整、美观,不空鼓开裂;卫生间、厨房、阳台地坪无倒泛水现象,防水层密实,无渗漏现象。

011天面工程维修标准是:确保安全,平整不渗漏,排水畅通,隔热层完好。

012墙面工程维修标准是:平整、不开裂、不起泡、不起壳、不松动、不剥落。

013水、电、卫等设备工程维修标准是:保持完好,保证运行安全,正常使用,及时更换老化管线。

014金属构件维修标准是:牢固、安全、不锈蚀。

015房屋维修工程主要有:翻修工程;大修工程;中修工程;小修工程;综合维修工程等类型。

016物业翻新工程的涵义是:凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻新工程。

017物业小修工程的涵义是:及时修复小损小坏、保持房屋原来完好等级。

018物业中修工程的涵义是:牵动或拆换少量主体构件,但保持原房屋的规模和结构的工程。

019物业大修工程的涵义是:牵动和拆换部分主体构件、但不需全部拆除的工程。

020公用设施维修范围是:消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修。

021房屋养护的原则是:因地制宜,合理修缮,对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准;定期检查,及时维护;加强对二次装修的管理,确保安全,保证正常使用;最有效的合理使用维修基金;最大限度的发挥房屋的有效使用功能。

022房屋养护的主要内容是:包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两方面。

023房屋的日常养护的来源是:一、住用户临时发生报修的零星养护工程(包括对业主或非业主使用人进行的房屋二次装修的管理);二、物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出的养护工程。

024房屋的季节性预防养护的来源是:主要有防台风,防梅雨、暴雨,防冻、防寒。

025房屋养护服务中存在的问题来源是:开发商建造的房屋质量而引发的问题;由物业管理公司的服务质量而引发的问题;由业主或非业主使用人对房屋的使用而引发的问题。

026设备管理的对象是:给排水及卫生设备、供电及照明设备、制冷及供暖设备、运输设备(电梯、自动扶梯)、消防及保安设备、通讯设备、办公设备、厨房设备、清洁设备、娱乐设备、景观设备。

027设备故障信息的主要来源渠道是:巡查、监测、保养、发现;业主或非业主使用人的投诉。

028标高土0.000相当于绝对标高12.000m。

七.给排水管理

001给排水系统操作、保养和维修管理的基础是:建立正常用水、供水、排水的管理制度;制定操作规程,并严格执行。

002确保给排水系统正常运行的基础工作是:对供水管道、水表、水泵、水箱、阀门进行经常性维护和定期检查,确保供水安全正常。

003要对排水管道进行定期养护、清理:防止其阻塞。

004对水箱、水池及管路进行定期清洗、保洁、消毒:防止二次供水污染。

005制定跑、冒、滴、漏处理予案的目的是:当发生该类事故时,能及时处理,防止事故范围的扩大。

006限水、停水需要提前通知。非管辖范围原因停水,要最快时间了解原因,及时通告用户并跟进解决情况。

007水泵房在给排水系统中处于:关键部位。

008对水泵房、水池、消防系统的全部机电设备需要专业机电人员定期监控、检查、保养、维修、清洁。

009专业机电人员主要了解给排水设备的运转情况,及时发现故障苗子并及时处理。

010水泵房设备运转情况需要记录。

011与给排水工作无关的人员不可以进入水泵房。

012消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵的选择开关位置一般打在:自动位置。

013消防泵每隔一个月,(每次试运转10分钟)试运行一次。

014消防泵“自动、手动”操作检查一般每半年进行一次。

015水泵房卫生每周清洁一次。

016操作人员在2米以上检修设备(包括开关、阀门等)要注意:必须带好安全帽,扶梯要有防滑措施,要有人扶挡。

017水泵运行时,水泵轴下在间断性滴水,此现象正常。(轴封填料不宜过紧,渗水量大约5~20g/min为宜)

018水泵轴承每隔6个月润滑一次,加入润滑脂过多,将导致轴承过热。

019水泵联轴器每隔一个月检查一次,检查时注意联轴器是否旋转自然,并保持偏差不超过0.2mm。

020减压阀组每隔一个月检查一次,检查时注意记录好减压阀组上下压力。

021水箱浮球每隔一星期检查一次。

022水泵轴承温度达到90℃是不正常现象,正常温度在90℃以下。

023建筑物4层以下采用市政直接供水可充分利用市政管网压力,避免水头(即水压)浪费。

024水锤现象是指:水泵停止运行或阀门突然关闭的瞬间,管网发生强烈的震动及响声,这种现象叫水锤。

024水箱泄水管与溢流管的区别:泄水管安装在水箱底部,水箱放空时用;溢流管安装在水箱较上方,当水箱内浮球阀或水位感应器失灵时,水将从溢流管流走。

025溢流管与废水管为防止虹吸现象不直接相连,而用大小头断开。(即防止废水倒流)。

026闸阀与蝶阀明显的区别是:闸阀阀体厚重,便于调节流量;蝶阀阀体轻薄,便于开关及安装。

027止回阀的作用:止回阀使流体只能单向流动(因此又叫单向阀)。

028稳压系统的主要设备:稳压泵和气压罐。

029管网中最高或最远处压力最小的点叫最不利点。

030自动喷淋系统中最不利点的静水压力不少于10mH2O来水柱。

031喷淋系统的水流指示器的作用:管网有水流动时,水流指示器发出火警信号,并自动启动消防水泵。

032大厦每层楼喷淋主横管上安装信号蝶阀能将开关状况反馈到消防中心。

033给排水系统中安全阀的作用:保护管网作用。(管网压力过大时,为防止管道爆裂,安全阀自动泄水)

034新建楼房由施工用水转为正式用水,需要重新办理手续。

035禁止用消防栓水浇花、洗地(消防用水不得用于非消防用途,非法使用消防用水的处以应交水费三倍的罚款)。

036消防水表前的总闸间上锁,是防止非法使用消防水。

037消防演习前,应提前10天到自来水公司办理消防用水手续。

038稳压系统的原理是: P1V1=P2V2(P1>P2),当气压健压力达到P1时,稳压泵停止运行,气压罐向管网提供水压,罐内压力下降,当气压罐压力降至P2时,稳压泵开始启动,气压罐进水,罐内压力增加,……,就这样周而复始运行。

039水泵接合器处包括闸阀、安全阀(防止管网压力过大)、止回阀(防止水倒流)。

040消防栓栓口漏水,应关闭栓口阀,并维修。

041喷淋头被损坏,应采取的应急措施:关闭该层的信号蝶阀(安装位置消防中心有显示),并打开该层管网末端泄水口闸阀。

042水箱爆裂或漏水较大?应采取的应急措施:打开水箱下的泄水阀,作紧急泄水,并维修。

043水泵轴出现冒烟,关闭该水泵电源,将水泵轴填塞物两边的螺丝拧松,等轴冷却后,再开泵检修。

044听到水泵运行声音特别刺耳时,关闭水泵电源,检查联轴器是否变形或者填料是否过紧。

045如何人为打开快速泄压阀?关闭泄压阀上的导阀。

046水泵不吸水,压力表及真空表的指针剧烈跳动的故障原因是:驻入水泵的水不够,水管与仪表漏气。解决办法:再往泵内注水,拧紧堵塞漏气处。

047水泵不吸水,真空表表示高度真空的故障原因是:底阀没有打开,或已经堵塞。吸水管阻力太大,吸水高度太高。解决方法:校正或更改底阀情况。或更改吸水管,降低吸水高度。

048压力表有压力而水泵不出水的故障原因是:出水管阻力太大。旋转方向不对。叶轮堵塞。水泵转数不够。解决方法:检查或缩短水管及检查电机。取下水管接头。清洗叶轮增加水泵轴转数。


049流量低于设计要求的原因是:水泵堵塞。密封环磨损过多,转数不足。解决方法:清洗水泵及管道。更换密封环。增加水泵轴转数。

050水泵消耗功率过大的原因是:填料压盖太紧,填料环发热,叶轮磨损,水泵供水量增加。解决方法:放松填料盖,更换叶轮,增加出水管阻力来降低流量。

051水泵内部声音反常,水泵不上水的原因是:流量太大,吸水管内阻力过大。在吸水处有空气渗入。所吸送液体温度过高。解决方法:增加出水管内阻力减少流量。 检查泵吸水管。检查底阀,减少吸水高度,堵塞漏气处,降低吸水高度。

052水泵运行时震动的原因是:泵轴与电机轴不在同一中心线上。解决方法:加油。 把轴中心线对准,检查并清洗轴承体。

053水泵轴承过热的原因是:轴承内没有油。泵轴与电机轴不在同一中心线上。解决方法:加油。对准轴中心线,检查并清洗轴承体。
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